騰訊房產/南方樓事

撰稿：戎青青 王永鵬

攝像：U-WILL studio

在媒體人眼中，世聯行董事長陳勁松百分百是個“能說”的人物。

“能說”是指他語言強邏輯，獨立觀點到位，態度從不茍且，甚至時常拋出的金句自帶標題屬性，這讓圈內靠文字攬活的記者普遍都愛他。

截止10月末騰訊房產專訪預約當天，至少我已看到陳勁松在年內接受了好幾家媒體的深度訪問。改革開放40年、深圳與大灣區、樓市下半場…面對這些宏大的題目，他都在鏡頭面前逐一細致展開。

采訪前，相關的案頭資料讀了不少，而我卻愈發期待問他一些不一樣的問題。

果不其然，兩個小時的對話，一路自帶流量。

他首度回應“內部截圖”風波，也喊出“回到根本”的世聯行口號；現場“怒懟“標題黨媒體，也建言調控政策應及時收手；他告誡年輕人不要太把房子當回事，也第一次對外談自己的退休及接班人問題，甚至坦言自己未來一定會住進養老院……

而這一切，都建立在他拒絕焦慮的基礎上。

騰訊房產·南方樓事對話陳勁松

焦慮

房地產的江湖，早已失掉了穩賺不賠的生意。

“逢8必輸”魔咒，樓市主題曲“涼涼”虐心虐耳，業內大哥“活下去”的呼聲，每家企業都生怕自己正在“排隊去死”。

此情此景，同樣掌舵百億級上市公司的陳勁松卻說，“有那么大焦慮嗎？好好干就完了（Just Do It）”。

聊到這個話題時，他一臉輕描淡寫。這位一貫以溫文爾雅書生氣對外的企業家，略微顯露出其東北人彪悍基因的底色。

不過，在看他來，這波焦慮的產生既是正常的也是必然的。

因為“結構轉換期”歷來皆如此，當依靠慣性的人群遭遇到突如其來的變化，勢必產生強烈的不適應感與對未來不確定性的困惑。

“大干快上”的城市化模式的變化，服務內容（從開發銷售到運營）的轉變，使得原本熟悉的行業規則產生變化，就連消費者的購房邏輯都變了。

“消費者杠桿都加得差不多了，這時候怎么還會出現過去那種”秒光”的搶房行情”。

所以即便是“持續深度研究”中央報告的陳勁松，也坦言行業的轉型的方向基本清楚，但具體細節卻并不清晰，在不確定中探索，焦慮在所難免。

雖然認同焦慮情緒的客觀存在，但陳勁松卻堅定認為房地產行業沒必要焦慮。

“如果一個行業，連阿貓阿狗無論在哪做，怎么做都能賺大把錢，這本身一定是個非正常現象。正常的行業就得有人做得好，有人做得不好，有人倒閉，有人賺錢。”

在陳勁松看來，房地產這回頂多算是回歸正常。這都是大家期盼已久的。輿論上不能因此就鼓吹房地產涼了，遍地焦慮了。

“誰涼了？不能天天吆喝開發商涼了，開發商太多了，優勝略汰是好事。”

現在流行到處拿艱難時刻戳心，我確實看到一些民營企業過得不容易，股市上表現很差。但由此渲染焦慮情緒，好像說什么事都不確定了？不，我不認可。

市場變化，規則轉換，這個時候適者生存，都是對的，誰都別矯情。而對于經歷過25年諸多艱難時刻的世聯行，他更不會焦慮。

其實對于全世界絕大多數企業，包括世聯行，最焦慮、最艱難的時刻普遍發生在年輕時的創業期，“我們那時候連個客戶都沒有”。

“而現在，你說企業營收都達到幾十個億了，還有啥艱難？覺得難可能就是自己沒管理好唄！或者說你進行戰略轉型，需要多花錢，暫時產生不了利潤。”

陳勁松分析，焦慮轉型期的真正艱難與否只看兩件事：一、現金流馬上斷了；二、轉型到一個完全不確定的市場。

好在這兩點，他判斷大概率自己絕不會遇上。

“房地產全行業現金流都斷的可能性太小了，尤其是我們代理商，管好自己不亂投資，怎么現金流能斷呢？另外，轉型有方向了，而且已經是不小規模的市場了。”

當我問他能否也給公司想一句應景的口號，陳勁松稍作沉吟就果斷回應，世聯行主張四個字：回到根本。

“展開來一句話‘回到根本的商業價值’。

往回走走，原先是為了增量市場搞發展，跟著形勢、滿足形勢。現在回到根本，就是要我們想想到底自己有啥價值！沒有價值就瘦身，有價值就拼命積累，好的時候也這樣干，差的時候更要這樣干。

你如果能把本事培養出來了，還有焦慮什么呢？”

對話中的陳勁松式，一直展露其招牌笑容

瘦身

瘦身，是采訪當天陳勁松掛在嘴邊一個關鍵詞。

幾個月前，有人曾把世聯行領導班子微信群對話截圖公布于眾，引起軒然大波。其中，備受議論的就是陳勁松親自指示團隊“縮減開支”的具體要求。

陳勁松并沒有回避相關問題。他明確表態，世聯行在行情好的時候也沒有太奢侈，差的時候就更得注意一點了。作為上市公司，理應保持本色不變。對股東負責，節約從簡當由我做起。

不過，世聯行也并無大裁員計劃，但確實在執行“瘦身增效”的經營策略。

“什么叫瘦身？原先的業務預計的都是30%以上的增長，你就得儲備人員。現在業績沒有那么快的增長了，那就得瘦身。我們公司瘦身相對簡單，人員工資不高，主要都靠業績發獎金的。活變少了，團隊自動就瘦了。”

這當然不是陳勁松及其企業第一次陷入輿論風波中，甚至都不能算得上負面，不過陳勁松卻也間接表達了不滿。

“我認為近來媒體不抓主要問題，天天追著市場，然后造新聞，造熱點，希望哪個企業家出點事，沒意思。房價今天漲明天跌，買樓的在意一兩年的漲跌么？”

“有些媒體天天追熱點，天天放大，造成政府的壓力太大。發揮點正能量，給政府多提點正確的建議。”

不過，陳勁松可不是排斥負面，在總部前臺的一側，他帶我們參觀了“負面報道墻”，把這些年世聯行經歷的“負面”報道張貼在墻，時刻警示自己。有意思的是，對應上每年的業績及利潤，依舊在不斷上升。

說到瘦，這些年，陳勁松確實越發精瘦。

最近一次近距離和他見面，是兩年前的紅樹林基金會的一場成員會議。那時的房地產市場還保持著較好的行情，但他身材與今日并無明顯變化：同樣修身的西服，理性的談吐，積極樂觀的性情，爽朗的笑聲，以及偶爾憋不住會不顧場合點上一支香煙的小毛病。

為了保持這種精瘦狀態，陳勁松每天會保持運動1個小時，也會跟王石等老友一起劃賽艇，“哦，對了，明天我就有個比賽要去參加。”

公司瘦身，個人瘦身，都是為了健康持續發展。身處樓市浮沉數十載，陳勁松倒也不諱言，時至今日，這波調控政策似乎也該瘦瘦身了。

限購、限貸、限售、限備案…在近一輪房價猛烈上漲期，一大堆“限”字頭的調控政策紛紛落地，他覺得這完全正確，且衷心擁護。但他也會質疑，當環境發生了類似今天的變化，房地產有了新的不確定性，那這些限令該怎么辦？

“一下子取消限制肯定不行，好像又側面鼓勵大家去炒樓。那能不能小修小改呢？中央提出的‘因城施策’，我覺得非常好。政府這只手就應該及時伸出去控制，也要知道及時地放手。”

他認為這波政府調控，抑制房價的節奏很到位。在非理性快速上漲期，施以政策大招，按住它。而當漲勢消磨殆盡，還是換作最基本的來，上經濟手段。比如杠桿，別放得太快，甚至不放。

他也明確告知，房價不可能大幅下跌，那意味著我們犯了根本和方向性的錯誤。

“別以為全民反對房地產上漲，這個完全錯誤。房地產一旦下行，才是真正地侵犯了大多數人的利益。”

親歷過香港97年房價大跌，他直言僅是對城市及市民信心的打擊，一直持續到現在都有后遺癥。

而談及最新有可能出世的“房產稅”，陳勁松再次打開了話匣子。

“我認為房產稅是有必要的。持有房子增加點成本沒什么不行，好事。但關鍵是，怎么定義，怎么收，這才是大家爭議的核心。搞太復雜，得很難收上來。”

陳勁松建議，想簡單立馬收稅，香港才是學習的好榜樣。香港房地產稅叫做“差餉”（差餉物業附加稅），他們收得干凈利索，老百姓也愿意交。

評估的標準沒有首套、二套，也不按多少平米，不分級普宅豪宅，統統沒有。就是按你這個房子市場租金，一年交一兩個月的金額。不難征收，也相對公平。

總而言之一句話，房產稅問題可以瘦身搞很簡單，學習香港就好了。

越發“精瘦”的陳勁松

故事

不盲從橫空出世的新概念，時刻謹慎的陳勁松評價自己的公司：沒有故事。

“我相信大市場，我相信老百姓真正需求的東西，我相信價值，而不是被包裝出來的概念。你看世聯這么多年了，有啥新概念嗎？”

世聯行成立25年，算是代表“92派”的中國第二代企業。“我們這幫人一開始就制定了這么一個行業，一開始就干輕資產，做交易服務，幾十年不動，你說多膩歪人啊，哪有故事。”

話雖如此，在新形勢下，我們仍看到陳勁松應對變化做出一系列大動作，開始為自己的下半場書寫其新的故事。

旗下世聯紅璞，短短數年，在長租公寓新領域迅猛發力，目標很宏大，拿下100萬間！

陳勁松說，他公司現在的戰略目標比較清晰了。因為“未來房地產，就看中央兩條政策，建議年輕人也要把十九大報告認真讀，一是價格保持穩定，二是租購同權。我們的主營業務就是賣房子和服務租賃，正好對上了。”

長租是個大趨勢，擁有3萬間公寓的世聯，正在努力達到理想彼岸。甚至，短期內面臨著長租業務影響集團利潤表的尷尬處境。

巧合的是，在和陳勁松見面的前一周，我約訪了紅璞的操盤手甘偉，對于目前世聯行這個業務的發展，他們給出了一個驚人一致的分數：65分。

“但長租公寓我得干下去，按照中央政策，長期來看是有益的，只不過我現在得挺過去。迎接變化，付出代價，也是必須的。”

陳勁松坦言也在考慮，如何將長租業務由重變輕，最后也變成服務。畢竟，世聯行要對股民交代，依然堅持輕資產路線。

想讓別人投錢買服務轉成輕資產模式，就先自“重”一把，填好坑證明能力。

出口

事實上，此次專訪因陳勁松發起的紅樹林基金會在迪拜的參會延遲了幾天。

世聯行的同事說，他幾乎是一回到深圳就續上了工作日程，員工眼中的陳董是一個“不需要倒時差的人”。

整個交談過程中，我拋出許多焦慮感厚重的問題，但他的反饋卻永遠是理智而樂觀。我好奇他焦慮的出口究竟在哪里，他如何輕松化解掉大時代給予每個人的焦慮？

作為久經沙場的創業老兵，一位中國資深企業家，他似乎早已習慣了在變化中完成自我成長。“焦慮就是準備不足，所謂’艱難時刻’就是最優的’轉型時刻’。”

他羨慕那些終身學習的人，更是坦言若有機會做個訪問學者、或者是博士生，他會非常感興趣。

“我這次去迪拜，看了以后就特別地覺得值得國內房地產下半場學習。”

陳勁松談到新發現的行業現象顯得格外興奮，“迪拜，建設成本雖然高，但地價非常便宜，開發商是國營單位，根本不以賺利潤為出發點，目的只是吸引全球更多的人來住。”

高度市場化，樓市向全球開放，本地人口才10%，任何人持任何證件都能買。沒人關心你是自住的，還是投資的。但這里20年房價保持不漲，年租金回報率卻穩定在6-8%的高回報率。

“如果我們能建一個新城有迪拜的配套、有迪拜的房價，它勢必會成為一個國際大中心。我們現在房地產下半場，也得解決這個事。房子不是為了炒的，人家不是為了炒的，人家是為了招商引資。”

反觀國內高房價，當房子成為全民信仰，年輕人的焦慮更難尋出口，到底還要不要買房？

十年過去了，不管房價漲跌，陳勁松對于年輕人依舊是這樣的建議。”年輕人別把房子太當回事”，一定要等有實力時，為了住而買。

決定你一生幸福的事一定比房子更重要，選一個特別喜歡的工作，不斷提升自己工作的能力；找一個特別喜歡的人。而這恰恰就是年輕時候的陳勁松，創立世聯行時所做的。

在陳勁松的辦公室呆了一上午，從各種細節都可以看出，藝術收藏也是陳勁松放松的出口之一。

從穿著中山裝的馬克思，到致敬“前輩”包租婆雕塑，陳勁松選的每件藏品都蘊含一個奇妙的寓意。

但比起自嘲為包租婆，一副“出水清蒲含秀氣，臨風春草散清芳”的對聯，更能符合陳勁松的儒商氣質。

采訪室里的一副對聯，這些藝術品都是陳勁松的私人收藏

陳勁松說，“藝術實際上是時代的脈絡，而且藝術是創新的，他是遠遠走在時代前面的。所以從藝術家的思考里面或多或少他會啟發你一些靈感的，對事物的看法、角度，我覺得這個是挺好的。”

在他接受采訪的辦公室里，掛著一套豐子愷的漫畫，他笑稱那是他個人出錢拍賣來的收藏品，并不是公司的資產。

無意瞟了一眼，看到“協力同心，大道必成”、“學習學習，學問無極”標語…真真貼合了今天對話的主題。

采訪室內陳勁松拍賣來的豐子愷原畫

問題

最后，特意將本次專訪全程的問題詳細梳理出來。希望字里行間，讀者能感受到陳勁松真實完整的表達。

問題：您這一次去國外回來有沒有感覺放松一點，因為最近大家還是挺焦慮的。

【陳勁松】那當然，這個結構轉換期歷來都是這樣的，你原先習慣的做法他也在結構轉換期。

結構轉換期有幾種轉換：中國目前一個是城市化進入了新的下半場，原來就是一、二、三、四、五線的大干快上，這種局面基本上看不見了。

第二個是規則，原先你特別熟悉的規則他正在變，變的方向總體方向清楚，具體的不是很清晰，還在探索，不確定性強。

第三，消費者。消費者經過這么長時間杠桿也加得差不多了，秒光這種事情開始慢慢少了，今年上半年也有網紅盤秒光了，現在你看是越來差了。

第四個是服務內容的變化，可能有點不太適應。比如世聯，世聯行原來是代理賣樓的，你怎么做長租公寓運營。

問題：世聯行現在這一塊做的如何？

【陳勁松】你不適應啊，一幫營銷人員改成做服務運營人員，這是兩碼事。原先叫“行商”，現在叫“坐商”，內容都不一樣。當然我覺得所有的不適應和對未來的不確定性，使得大家產生焦慮，這個挺正常。

問題：最近市場上在流傳一些內部文件及要求，關于節流的。

【陳勁松】我們不裁員，我們就是“瘦身增效”，什么叫瘦身呢？原先的業務你預計的都是30%以上的增長，你就得儲備人員。你現在業績沒有那么快的增長了，沒有那些人就得瘦身。

我們的瘦身相對簡單，我們的人員工資都不高，沒活干了他自動瘦了。不像有些開發商他挖人挖得很厲害，許諾的工資很多，他就得真正地裁員，而真正裁員的成本非常高。

我們世聯歷來堅持，我們在好的時候都堅持，我們的人工不高，我們是按照業績來發獎金的。

問題：你自己也是以身作則？

【陳勁松】世聯在好的時候我們也沒有太奢侈，差的時候就更得注意一點了。

其實這件事作為上市公司來講，就應該保持本色不變。比如坐飛機坐經濟艙，你想坐商務艙自己掏錢補啊。我說我住如家、住漢庭，這是基本的標準，我要想住好一點自己掏錢補啊。

另外，我們紅璞現在還有十幾個城市有了。我覺得這個本來就應該這樣，中國人還沒富到大手大腳，尤其是上市公司，你老板都是股民，你的業績沒增長你憑什么啊。就是還是要回到你對老板負責的角度上講，從我做起。有錢怎么辦？分給大家多好，大家缺錢缺現金啊。

問題：怎么看現在市場上各種角色（開發商、購房者等）的負面情緒？

【陳勁松】房價上升其實沒這些事，最起碼沒買房的人說房子又漲了，但是房地產下行大家小心，以為全民反對房地產上漲，這個完全錯誤。等房地產一下行，就要真正地侵犯了大多數人的利益。

我們國家城市里的人的自有化的房產率是全世界最高的，一般來講全球房產自有化率如果超過50%那就是大多數人的利益了，而中國按照戶口來算超過70%，很多人不是這戶口了是在這里打工的，但是戶口這個事說不清楚了，因為國外沒有戶口，我們國家有戶口，我們要用常住人口來算當然差不多也是50%左右。  

這就是大多數人的利益，尤其是我們前幾年房價上漲得太快了，然后這幾年加的杠桿加得多，就是借錢買樓。房價上漲一部分人罵那是一小部分，下跌的時候所有的人利益受損的時候那時候是真罵了，而且他們還受不了。

這種事在香港就有。香港97年房地產下跌50%以上，負資產，銀行、業主就全部縮水。當時有人問李嘉誠，說你買你樓的人是不是放松一下別人人家交那么多錢了。李嘉誠說，我不會這樣做的，原因是這是一個合同，這是一個契約，如果要是沒有契約精神我們還算什么法治國家呢？所以當時是硬挺過來的，香港人也是硬挺過來的。那些年包括97年那一次房價的下跌，其實一直硬挺到現在。香港成為大中華地區的“天之驕子”，自信心還是受了很大打擊的，這個我們看得很清楚。

中國目前房地產市場，我們看了很多，學習中央文件，學來學去也沒有說要讓房價下跌，所以說中央是非常英明的。千萬不要給老百姓給預期，說房價會大幅度地下跌。大幅下跌，那就意味著我們犯了根本和方向性的錯誤。

問題：昨天新華社也發文了，辟謠限購放松傳聞。這個時候大家需要這些來補充市場信心是么？

【陳勁松】“限購、限貸、限備案……”這五限，是我們一定要知道他是在房地產市場房價快速上漲的時候出來的，從上一屆了出來一大堆的“限”。然后在去年、前年，這一輪猛烈上漲，那更限，完全正確，我們衷心的擁護。

接下來不是那種情況，現在房地產不確定性來了，不是猛烈上漲了，這幾“限”怎么辦呢？你說一下子取消好像鼓勵大家炒樓，這個肯定不能取消。怎么辦呢？

你看昨天中央新聞說的，我覺得說得挺好的“因城施策”，每個城市都不太一樣。我覺得蠻好的，“堅決不能炒樓”，這就對了，現在沒什么人炒樓了。這個話是對的，萬一放開了大家都跑北京、上海、深圳炒樓怎么辦？我覺得中央的這些政策，我認為我們要了解他，有一個因城施策。

不取消能不能小修小改呢？因城施策呢？當然可以了。因城施策。原先大家還壓著一堆合同不給備案呢。我們的數據很多是滯后的。中國為什么不能用數據管理呢？因為市場是扭曲的。

這個時候房地產不明甚至是有往下趨勢的時候，你就給他備了就完了，再不給備這個合同就問題了，這個合同我可以不買了，因為你沒備案相當于你沒認可。   

所以你看政府這只手及時地伸出去控制，也要及時地放手。這個我認為是特別重要的。

問題：那您覺得現在這個市場情況下，房價還需要抑制么，房價還有泡沫么？

【陳勁松】現在正在抑制，我覺得抑制得挺好。怎么抑制呢？在快速上漲非理性的時候一定要按住。當已經沒有那個趨勢的時候，你就要用最基本的來，就是經濟手段，比如說杠桿，杠桿別放得太快。最終用經濟手段調控，市場上產生的數據都是真實的，都是自然的。

現在我對這個充滿信心，我認為距離真真實不遠了，我們對調控進行一下微調，比如北京白領買廊坊的房子限購，比如深圳白領買惠州還不限購，買東莞是限購。東莞跟深圳你知道是什么關系嗎？那是半個小時的工作圈了。半個小時的工作圈，深港大灣區就是一個城市，他要限，有這個必要嗎？最起碼深圳和東莞不限，你這個數據不要深圳就深圳數據，東莞就東莞數據，我們來個“大灣區數據”一體化。   

問題：你覺得這個可以實現嗎？其實很多一直在講，說深莞惠一體化之類的。

【陳勁松】這個是中央政策，怎么能不實現呢？我們不能懷疑大灣區的中央政策吧？只要是大灣區，人員這種互通，這種居住地跟工作地的互通，這是必然的。

否則怎么叫一個區域呢，都不在一個市。這件事媒體天天炒，說誰誰誰房價漲誰誰誰房價跌，這一點意義都沒有，我認為近來媒體不抓主要的問題。

抓眼球沒意義，就是給中央上眼藥，給市場帶來振動。說“跌了”，其實沒怎么跌。“漲了，難受，那個公司要死了。”人家公司沒死，干嘛要做這個事。“深圳人買不起了，想買東莞”，這個事為什么不行？東莞跟深圳現在你看基本上是城市內部的交通了。

深圳安居集團剛剛在塘廈拿了一塊地。為什么市場不能解決呢？類似這種事情我覺得媒體多關注，我們的媒體天天追著市場，然后造新聞，造熱點，希望哪個企業家出點事，沒意思，發揮點正能量，給政府多提點正確的建議。比如深圳東莞為什么不能統一制定一個控制房價的規則，一下子房價就降了，深圳多高。

問題：這個是屬于被平均啊。

【陳勁松】被平均很好，給中央減負，給領導減壓，給老百姓打開市場，多好的事。你讓人買樓就得解決交通，當然是城際軌道了，這些事是非常重要的，這是大灣區的根本，這是城市化的下半場。

你媒體干嘛去了？媒體啥都不管，天天盯著哪個樓盤。我跟你說，中國民營企業家全完蛋了？不是這樣的，怎么會呢？我們多大的一個體量啊。網絡媒體吸引眼球沒辦法，但是我覺得這樣做的結果好嗎你們覺得，我覺得不好，尤其是房地產市場，一會兒跌、一會兒漲，有意思嗎？買樓在意一兩年的跌漲嗎？你也賣不了，跟你有什么關系啊？本身就是錯的。 

兩年能讓你賣？他現在的漲跌價跟你有什么關系？漲了你能賣嗎？你交多少稅呢？你也賣不了。對房地產我就覺得，能不能我們的媒體回到有點素質。大多數的老百姓是沉默的，就看幾個媒體、自媒體在那兒說，然后政府壓力也大。

問題：最近重提空置稅、包括房產稅，這些稅真的能夠控制房價嗎？    

【陳勁松】空置稅這件事到底國際上有幾個國家在征收？怎么征收，花了多少成本。真正空置稅是什么？怎么界定空置啊？香港是非常簡單的，香港空置稅是特別有意思的，跟我們的情況不一樣。香港是征空置稅，他們是征開發商，你這個房子入伙了不賣就交空置稅。

問題：那房產稅呢？

【陳勁松】房產稅是比較大的，目前流行的版本，房產稅我認為是必要的，首先持有環節沒有稅收了，就是一把把50年土地出讓全出讓了，然后持有的環節就沒稅收。

因此持有房子、持有產權，除了物業管理費。物業管理費是有大批房子的人賴著不交了，他也不住。持有房子增加點成本也沒什么不行，好事。關鍵是，怎么定義，怎么收，這件事我覺得是有爭議的。

比如說按照目前流傳的版本，香港不是也流傳了大陸怎么收稅，第一套的面積怎么樣，第二套、第三套怎么樣，超過多少的面積怎么著。最終是收得很貴的，但是第一套可以免征。就這個事稅收的成本都太高了。我不認為網傳版本這么復雜能收上來，太復雜了。 

問題：所以你覺得這個事情還得一段時間嗎？

【陳勁松】沒有，想簡單立馬收，學香港。我們有一個很好的榜樣是香港，他收得干凈利索，老百姓也愿意交，那就是香港的房地產稅叫做差餉，你這個房子得有警察給你站崗維持治安吧，你得給警察出糧，香港他用的詞匯都是清朝的詞匯“差餉”，他叫“差餉物業附加稅”。

這個給政府了。

差餉這件事他怎么評估呢？沒有首套、二套，根本就沒有。沒有多少平米、多少豪宅，沒有。統一按你這個房子市場評估的租金，一年交一個月或者是交兩個月。

非常合理，你房子大租金也高，你交一個月的租金。好收吧？公平吧？非常好收，非常公平。

房產稅學香港就好了，這個事也不復雜，也能快點收。

問題：2008年到2018年這十年里，08年、2013年、2018年，您覺得這三次的波動有什么不一樣的地方嗎？   

【陳勁松】08年、13年和18年，一樣的地方都是碰到了外部的問題，外部有問題，然后我們國家正好都是在房價迅速上漲的時候，突然碰到外部有問題。整個波動仔細想想就是兩個因素，一個是錢，銀行。一個是政策。

所以你看08年的4萬億迅速地調整政策。13年又回來了，13年也一樣，沒那么嚴重。今年不太一樣了，想再回到以前靠房地產拉動，鼓勵大家多買房這個事不可能，這個事絕對到頭了，其他都差不多。

問題：您覺得在這十年里面，您包括世聯行經歷過的，讓您比較記憶深刻的時刻是什么時候？在這十年里面房價的波動是不是出乎您的意料？

【陳勁松】房價完全出乎我的意料，我覺得是誰都沒有想到的，基本都想不到。最主要的原因不是說大家都不專業，是不知道要發那么多的鈔票，這個是想不到的。鈔票發出來，累積在房子上，不累積在杯子上，這都是正確的。

世聯實際上是一個沒有太多故事的公司，世聯25年沒什么太多的故事。比如說我們跟萬科比，我們沒啥故事，我們都是小故事。我們92、93年成立，實際上是“南巡”之后，我們這幫人一開始就制定了這么一個行業，一開始就干輕資產、干交易服務，25年不動，你說多膩歪人啊，哪有啥故事。

問題：這25年里面地產行業的變化企事業是挺大的，也有一些很艱難的時刻，現在此刻當下，您覺得您的經歷的里面，如果要排序的話，2018年算是最艱難時刻的第幾位？

【陳勁松】我們最艱難時刻那個時候都是在最年輕的時候，那個時候也沒有覺得艱難。反正那個時候你不干這個干啥呢？那個時候連客戶都沒有，也沒有覺得艱難。現在回想的時候那個時候就因為年輕，以前根本沒有見過這事。實際上2008年算不算行業最艱難的？我都覺得不是。

你說企業都是收入營收幾十個億了，你怎么算艱難？你就自己沒管好，你沒利潤自己沒管好，或者說你進行戰略轉型，需要多花錢，暫時產生不了利潤，都遇上了，那個怎么算艱難呢？

問題：萬科自己在那里都說要“活下去”。

【陳勁松】當然，那是提醒自己的，提醒行業，我覺得挺好的。

問題：包括其實中原也有出來“排隊去死”的聲音，大家會突然發現，不管是代理行也好、開發商也好，好像都在面臨一個比較艱難的時刻。

【陳勁松】就是轉型時刻，轉型時刻你說艱不艱難？什么叫艱難，兩個艱難。第一，現金流馬上斷了，第二是轉型你面對的是一個完全不確定的市場，焦慮。房地產沒有，第一現金流要不要死這是分公司說的，如果全行業現金流都斷，那沒有。尤其是代理商，代理商管好自己怎么現金流斷了呢？你不亂投資，你不去投礦去，也有人這么干的。也沒有在網絡上燒錢去燒一個什么2C的平臺去，那怎么會斷呢？沒道理。第二，你轉型的市場是不是有規模了，應該有了，不小了。

那么你就是要好好干就完了，有啥焦慮的？你把自己的本事培養出來就完了，你焦慮什么呢？焦慮就是有想法沒辦法，焦慮是沒有辦法，完全取決于形勢、政策。形勢好我就好，形勢不好我就不好，那個才焦慮。

我們自己原先那套習慣改啊，又有方向又不是高科技，不用跟中美打毛衣戰，不用看特朗普的臉色，有那么大的焦慮嗎？我是覺得，反正我覺得這樣說民營企業到了很困難的時刻，從股市的表現上都可以看得出去，這是對的。但是說把焦慮情緒蔓延，說什么事都不確定。不是，我不認可。

問題：如果覺得現在用一個詞形容世聯行的狀態的話，您覺得應該是什么？

【陳勁松】“回到根本的商業價值”，就這一句話。現在往回走走，原先是為了增量市場、大發展，跟著形勢、滿足形勢，滿足形勢有的時候他就沒有回到根本，什么叫“回到根本”，“回到根本”就是你到底有啥價值，沒有價值那就瘦身，有價值就拼命積累，好的時候也這樣干，差的時候更要這樣干，還有焦慮嗎？

問題：房地產行業已經過了高速發展的紅利期了。包括“現售”政策要推行，開發商要涼了么，未來到底要怎么樣發展？

【陳勁松】如果一個行業，這個行業阿貓阿狗任何地方都做得挺好，都賺了大把錢，這本身就不是一個正常的現象。正常的行業就是有人做得好有人做得不好，有人甚至是倒閉，有人還能掙大錢，就是這樣的，這不是一個正常的事。怎么樣回到正常呢？房地產涼了？誰涼？具體一點，你不能說“開發商”，那多了。

洗牌這個話我都覺得不用這話沒啥意思，都說了十來年了。整個是規則轉換，市場發生變化，這個時候適者生存。這都是對的，這都是期盼已久的，這都是老百姓也歡迎的，也是中央歡迎的，這個東西就來了。

問題：世聯行也在嘗試做長租公寓。您怎么看待市場的格局，紅璞在這一塊的表現，以及在我們世聯行的戰略是怎樣的，有沒有一個清晰的定位？   

【陳勁松】我們現在就是比較清晰了，未來房地產價格中央說就兩條，仔細看中央的文件，我是十九大報告認真讀，中央的精神認真體會。中央就講了兩條，價格保持基本穩定，第二是租購同權。沒炒的了，房子是用來住的，租購同權，價格基本穩定不讓你亂炒了，中央也在慢慢走著探討。   

房地產下半場房子有沒有得賣？當然有了，城市化還沒結束呢，那個是我們的主營業務。還有一類叫“租購同權”，服務租賃是我們主營業務，兩大主營業務完全對應中央兩個方向。   

問題：那您覺得現在紅璞的表現怎么樣？達到您的預期嗎？   

【陳勁松】當然沒有達到，早呢，我們才多少，我們才不到3萬間左右，太少了。我們目標是多少100萬間。 

   

問題：您覺得要多長時間才能達到？   

【陳勁松】那不知道，那得看政策，我們希望越快越好。但是說句實在話，目前今年和短時期錢緊張，我們也不能過渡借債。第二，因為租賃市場在上市公司的報表里面體現是成本，所以說嚴重影響世聯行的利潤表。  

評價你根據你上市公司的盈利來評價，那我們現在就面臨著這個問題，面臨這個你說焦慮，你能解決嗎？你能讓他說財務報表里面不能算是成本？他也不聽我的啊，我也只能硬著頭皮，我的利潤也就不會高速增長，因為我必須得干，我按照中央的政策來干也沒毛病，長期來看那是有益的，只不過我現在必須得挺過去。你不能第一是什么都不變，什么代價都不付，沒有那種好事。

問題：讓你現在給紅璞這個業務板塊打分的話，您打多少分？

【陳勁松】我覺得就是65分吧。

問題：其實你們在廣州的市場已經做到第一的位置了。為什么一直沒有來深圳？

【陳勁松】在全國還不均衡。太貴了，我幸虧沒在深圳，我要在深圳你說我現在難受吧。

 

問題：其實除了長租公寓這一塊，現在很多人都在說中國未來越來越走入老齡化的時代了，即便是這樣的一個市場，您覺得長租公寓還有很大的空間嗎？

【陳勁松】太有了，你知道怎么養老嗎？大部分的普通人。我記得世聯行原先跟日本探討過養老社區的一些議題，就在前幾年已經開始了。養老就是老年人的集中公寓，就是長租公寓的變形。   

問題：您已經做好準備了？

【陳勁松】一定是，我們都是住在集中的，有護士能照顧一堆的。我們這一代又是中國當時是嬰兒潮第一波，60年代的饑荒過去之后猛生的這幫人，我們這幫人的人口人數比較多，怎么辦？我現在還是屬于還在干活，還在創造價值，中國會突然面臨一堆這樣的，這種人還有錢，這種人是中國改革開放最有錢的一幫，怎么辦？你有資產大房子住那試試？沒辦法。  

  

問題：前兩年很多的開發商在這個領域有很多的聲音出來，這兩年聲音消沉了，就是像您說的時間還沒有到。

【陳勁松】就是還沒到，咱們有一個趨勢，不是馬上到，我說的是下半場，我說下半場的時候十年了。人家說陳勁松老那么說，一直下半場怎么老是不來，老是上半場，這是一個趨勢，不是明天到。舉例說AI，機器人照顧老人這是一個趨勢，可能十年、二十年都照顧不了。你不能說馬上咱們機器人你試試。

問題：現在大家在轉型和探索的，除了長租公寓以外，下半場還有什么領域？

【陳勁松】仔細看十九大報告寫得可清楚了，寫得那么清楚，以至于再問這個問題的我都認為就是沒好好學習黨中央的文件。黨是領導全國，指引方向，十九大報告寫得多清楚啊，城市群，產業集中…

下半場中國房地產不讓炒，不讓炒就是不能流動了，流動速度慢了。那怎么辦呢？不動產如果資產不能流動，那就發展得有問題了，所以這個流動將來會變成資產管理，美國就是這樣的，日本也是，挺好的。在這一方面大家先做好充分的探討，我覺得其他就按照黨指引的方向奮勇前進，沒有啥毛病。

問題：今年是改革開放四十年，在這四十年里面您最大的感慨是什么，現在您所取得的這種成就是不是你夢想過最大的成就？

 【陳勁松】我就說實話，根本就沒啥夢想，原先我跟我太太創立世聯的時候，那時候最多就說掙500萬，掙500萬人生理想全都實現了，咱們全世界旅游去。很多人說有很大的理想，那我覺得我都挺佩服的，反正我沒有。 

  

【提問】如果你自己評價，那您覺得您現在算不算是改革開放四十年里一個成功的企業家？

【陳勁松】我們這一代企業家，92年創立的這批企業家跟一開始那批不太一樣，一開始很多人是個體戶出身，是社會邊緣人，他們是很邊緣，比如炒瓜子、倒騰服裝這一批的企業家素質相對低，像王石這種高手少，這批企業家剩下的也不多，要不企業破產了，要不被抓了。

我們“92派”是一波，這一波是知識分子多。還有第三波就是馬化騰，就是IT，他那波是國際化的。我們這波是本土，體制內或者是體制內工作過，有學歷的人創業的92派。第三波是IT，完全跟美國對接的。三波企業家里面有夢想的是第三波，他們是IT他們有國際視野，他們看到了谷歌、看到了雅虎等等，他說我要在中國干中國雅虎，他們就這么走出來的，其他也就是照搬人家的基本概念在中國落地，誰落地好誰發展，然后繼續前進，非常好，這波是我們的學習榜樣。

我們92派這一波說當初有多大的夢想，反正我不是。

問題：就是跟著時代走。

【陳勁松】對，實際上就是跟著時代走，做得好了就說是時代的受益者，也有做不好的。所以我們說夢想早就超過了自己的夢想了，怎么辦呢？那就得不斷地帶領這幫你的同伴，不斷樹立新的目標，跟著時代走。時代提出新的課題你要解決，當你解決不了的時候你被淘汰，這都是非常正常的。

問題：你有害怕過被淘汰嗎？

【陳勁松】其實被淘汰是一個必然的過程，不被淘汰是非常偶然的。

那怎么辦呢？你就帶著同伴不斷地學習、不斷地檢討，咱們的中國企業家像任正非他就是這樣的，他這種生活也有人覺得未必是自己的學習，但是我覺得我們向華為學習就學習華為這種不斷地自我檢討、不斷地樹立新的目標，然后不斷地否定自己以前的一些觀點，都是這樣的。

華為以前說了，絕對不做終端的，那現在做了，那就是時代變了。也不能說任正非你怎么出爾反爾，就是跟著時代走。你跟不上時代被淘汰，那就得認了。新的人又比你好了。

問題：馬云終于成功宣布退休搞慈善教育了，您是否考慮過這個問題，誰接班？退休后您最想做什么？

【陳勁松】我比馬云大一歲。我不像馬云，我得跟王石學，王石接班人是一個團隊，郁亮是代表，這是對的。你押寶押誰呢？事實上我們這幫人談退休我覺得還早一點，馬云可能他達到了那個境界了，我還沒有達到。 

我覺得我們現在這幫人就是幾條，第一就是鍛煉身體，第二是跟上時代，第三在你第一代創業的你的公司還沒達到一個自動波的情況下，我覺得不現實。

房地產又開始新的一輪的變化，這個時候創業者跟團隊這種血濃于水和共同奮斗的精神是分開不了的，如果華為沒有任正非你試試，任正非已經70多歲了，任正非說哪年退休？他到現在也沒有說。所以我覺得這個事是一個趨勢，每個人都得退，但是跟每個人的實際情況不一樣，身體要鍛煉好了。

問題：如果現在一個20多歲的年輕人來到北上廣深，你還會建議他們買房子嗎？或者給他們什么樣的居住建議？   

【陳勁松】十年前我也這樣說過，年輕人別把房子太當回事。現在依然是，更是，已經都這么貴了，也就是說你的一生房子決定的不多，他就決定了一點資產，可能還帶來了很多負面的。

決定你一生幸福的事可能比這個重要得多的事大把，比如說選一個你特別喜歡的工作。因為很多人的工作不是自己喜歡的。要選一個自己特別喜歡的工作，然后再提升自己工作的能力，這是最大的一件事。第二件事，找一個你特別喜歡的人談戀愛，這個事是一生幸福重要的因素的第二點。

問題：你年輕的時候也踐行這個標準，為了愛情南下創業然后努力掙500萬。

【陳勁松】那個時候我也沒有買房，我也買不起房。我90年來深圳，那房子也都7、8千塊錢呢，你想想最起碼的很差的4、5千，你想想100平米得多少錢？40、50萬，那么貴怎么可能買得起。所以說買房子的事尤其對年輕人來說決你未來幸福最重要的事情到底是什么就想明白，就干那個。當然等你有實力不要負那么多債的情況下買房，買房為了住，不是為了炒，我覺得還是可以的。

始終這個觀點，什么時候都是這樣，任何時候都是這樣。房價漲是對的，房價跌也一樣。這是第一。第二，如果說你已經有足夠的首付想買房怎么買，那就是另外一件事。所以千萬不能把兩個事混為一談。

問題：你非常有學者的氣質，看你經常寫東西，很多人很難堅持。

 【陳勁松】我現在堅持得也很少了，現在你說你老發公眾號，你寫文章怎么會一直有你的觀點呢？他一定是學習來的，我現在就是學習，我覺得學習不夠。實際上我還是想學習，我覺得學習這件事挺好的，比如說選一個題目然后去當個博士生、訪問學者，然后調查研究寫東西，這個事我特別愿意干。

另外，國外學習的經驗很寶貴。比如我這次去迪拜，我看了以后我就特別地感覺值得我們房地產下半場學習的，我覺得應該我們也會向迪拜學習，迪拜完全是在沙漠建立一個新城，現在也50%的建筑是在建工程。那我就去買樓，我到哪學習，第一是先去售樓處，真不貴。   

這是我調研的一個基本的，我到哪去想了解這個地方你到哪個城市，想了解哪個城市，你最好的辦法就是去售樓處。一個是寫字樓的，一個是住宅的，一個是豪宅的，然后你再整一個普通公寓的，你去售樓處基本上就清楚了。最快的半天時間，一個城市基本上就明白了。

我一看便宜，但是他們的成本比我們還高，他們是在沙漠中建的，所有的植物都是滴灌的、填海的，但是他地價真便宜。迪拜的開發商其實是國營單位，他根本不以賺利潤為他的出發點，他是以吸引更多的人來住在這里面。那你一看所有的配套，從奢侈到最底端的配套都是齊的。

奢侈就奢侈到極點，你老板也歡迎你來，有別墅，便宜也有便宜的房子，都有，他的運營成本不高。一個憑空而造的城市，你現在看哪個國際大公司在迪拜沒有分公司？華為M20就得在迪拜開全球發布，他立馬形成了中東的中心，怎么形成的？房地產起了巨大的作用，千萬不要小瞧房地產，迪拜就告訴了我們。房子是為了住的嗎？是，沒人炒，因為新房子源源不斷，供應有。二手樓怎么會有市場炒樓呢？我們這里供應嚴重不足才會有這樣的情況。

向全球開放，任何人都能買，什么證件都能買，交錢就行，他說我根本分辨不出來你是不是來這兒住還是來投資的，根本不關心這事。然后你就看到了，迪拜本地的人口才10%，也就是說90%是全球的人。

治安好得不得了，他就把這個事跟你講明白了。  

我們的新區也多，你看新區的房價漲的，迪拜已經二十年了，房價不漲，不太漲，但是回報率很高。你買一個房子出租大概都在6—8%。這么厲害，他的方向堅持的都對了，如果我們一個新城有迪拜的配套、有迪拜的房價，他當然會是一個大中心。我們現在房地產下半場也得解決這個事，房子不是為了炒的，人家不是為了炒的，人家是為了招商引資。  

所以我們說我們要學習，我們別以為我們自己什么都走到頭了，我剛才說稅收向香港學習，新城建設學迪拜。