2019年5月16日晚，深圳世聯行集團董事長陳勁松先生做客《北大匯豐創講堂》，北京大學匯豐商學院管理實踐教授、創新創業中心主任陳瑋教授作為嘉賓主持與其展開精彩對話。

在近兩小時的分享中，陳勁松從信用、杠桿、債務、貨幣等方面分析了中國房地產三十年一變的規律與具體演變規則，展現了其方法論指導與獨特的思考方式。

三十年河東，三十年河西

所謂“三十年河東，三十年河西”，對中國房地產而言，三十年是一個很有趣的數字：1919-1949年，中國擁有房地產且穩定發展；1949-1979年，國有制體系使得房地產并不盛行，但同時也為未來房地產發展提供了保障，說明前三十年的規則會為后三十年帶來紅利；而1979-2009年，自改革開放以來，房子不再由單位福利分發而改為市場買賣，國有制的體系保障了城市規劃障礙較小，蓬勃發展的經濟也更使得房地產作為新興的貨幣形式更具信用。

在第二個十年——1989-1999年，中國房地產開始突飛猛進，當時社會尚處于對土地、房子、城市、人的思考中；1999-2009年，中國房地產持續增高，從1998年停止福利分房，房屋可以通過按揭購買，土地抵押、房產被承認信用可以作為貨幣；到2008年全球經濟危機，政府放松房產調控度過經濟危機，房產作為杠桿為中國經濟發展提供了保障。

在過去三十年里，對中國家庭而言，75%的資產為房產，房產作為杠桿，也直接推動了中國的貨幣發行，個人開始有信用，政府愿意撥款，銀行也愿意貸款，新城建設速度堪稱世界第一。

截至2018年，中國房地產已度過了資本短缺時代，轉而進入資本過剩階段。在中央指導下，中國房地產開始進入由量轉質的階段，并迎來史上最嚴的宏觀調控，新的規則與紅利也同樣即將來臨。

“任何一個其他國家發行大量貨幣，早就不行了。但中國沒問題，為什么？因為這個錢不是政府印的，它是中國房地產創造出來的。因此中國房地產未來大家也一定要記住這個信用，是中國最可貴的信任。”

未來三十年道更，

無限想象開始定義現實

“道”，即為“三十年一世”中運行的大規則，而房地產規則的變化則取決于價值、城市、范圍、內涵。未來城市將進一步分化，商品房范圍將擴大至目前的一倍至兩倍，中國房地產從產品開始全方位配合生活。創業空間與范圍也會持續擴大，共享空間越來越重要，生活將成為房地產的主題。

一、價值之道：房子是用來住的，不是用來炒的——十九大

房產價值往往由貨幣、產權、流動性、功能決定，當代貨幣已然直接與信用掛鉤。前文已提到，在中國，房屋的貨幣特性儼然保障了中國經濟的增速。

自持、出租、變現、質押等多渠道收益方式，與可分割時間空間而持續增強流動性的房產而言，又進一步強化了房產價值，同時價格多元，創新也將進一步產生。

功能上，商場配套房產的模式也已然落后于時代。至于具體改進，那則是下半場——新的三十年該考慮的問題了。

當然，未來房產將以收益定價為定價模式，如果永遠以上半場的規則定義下半場，則永遠買不上房子。上半場，中國為投資階段，以邊際定價為主，而回報僅僅是租金，下半場即將開始，無限想象開始定義現實。

“最后，你會發現整個上半場，中國就是一個投資階段，買房子也是投資，我們對未來有無限的想象力。”

二、城市之道：分化定律

城市分化往往由質量、半徑與外力所構成，第三產業GDP總量及增速是最值得參考的指標。人口聚集方向，購房者遷徙距離，是城市輻射半徑的最終成果，推動城市持續增長的外力有多種因素，最終體現為本地存款。

同時，城市結構單一，是停滯的特征，需要有進口轉出口的能力，實現生產力升級。所以，考察城市還得看產業，而投資是向未來投資，支出帶來未來的現金流。

“人口從哪兒來？憑什么想著聚集？購房者遷徙的距離，比如深圳，深圳的購房者遷徙距離簡直令世界人驚嘆，想多遠就多遠。”

“現在所有人，犧牲自己的時間，在干什么呢？在向未來投資。什么是向未來投資？就是犧牲眼前的享受。”

三、范圍之道：存量與產權——新動能

簡單而言就是存量，如上述所言，中國房地產正在由量變開始轉向質變，難以通過新樓盤保持增速的房地產目光都逐漸投向存量占多數的普通住房。

以深圳為例，50%的住房是農民村，而這恰恰有著真正的生活，甚至直接演變出深圳的特色精神。

同時，存量的擴大，引起規則劇變，共享產權、共享空間的概念也基于此產生，也是這一趨勢下的產物，時間和空間是哲學概念，這兩個概念都可以被房子解決。

對于巨大存量的微調與進行產權的細致劃分加工而形成新的經營方式所締造的新動能是房地產下半場的經營方向。所以，中國房地產新時代的下半場也正式開始。

“陌生人分租一套房的幾個房間，深圳人合租這事兒，不像大學宿舍要4年，我們經常和陌生人在一塊兒，又不發生兇殺不天天打架，必須建立陌生人的交往規則，大家自動自覺會這么做。而陌生人交往的規則，就是新城市的主要精神。”

本文來源于微信公眾號“PHBS創新創業中心”