世聯行深圳策略資源部解讀深圳市規劃國土委印發《關于進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》。

一、企業限購

1、對住宅成交的影響有限，政策主要針對限價情況下企業購房涌現現象出臺

而政策出臺的主要動機，是因為企業參與到搖號購房上來，虛假放大了搖號的需求，擾亂了市場信號。政策限制企業購買商品住宅，是為這個漏洞打上了“補丁”。

二、商務公寓限售

1、地價影響較大，或面臨土地流拍現象

針對新批用地商務公寓只租不售的新政，世聯行認為有幾種必然結果——

a)  立馬影響現在的地價，若維持新政前的地價計算規則，可能會有地塊流拍；

b)  含有商務公寓指標的項目地價大幅降低；

c)  大量減少單幅新批用地的商務公寓指標占比；

結合政府推行住房租賃的意愿和決心，出現大量減少公寓指標的機會相對較小，世聯行認為政府會在a、b情況里面權衡，尋找市場的平衡點。

2、未來兩到三年，REITs的機制必須逐步完善并放開，稅收等機制問題必須解決

當前國內的公募REITs尚未放開，而私募REITs正在探索中——在新政之下，開發商承受巨大的資金壓力。

世聯行認為，商務公寓的REITs必須要在未來幾年內逐步放開，完善稅收等各項機制，成為緩解開發商資金壓力的出路，從根本上解決開發商“不愿意持有”的問題。

3、開發商資金流動性將受到顯著影響，開發&運營的合作模式將成為趨勢

即便在REITs成熟可操作的情況下，開發商仍然面臨著較大的現金流壓力：從開發到可發行REITs（運營1-2年），最快大概5年時間，可預見未來開發商的資產流動性將大大降低。

而為了降低風險以及減輕壓力，世聯行認為中小型開發商在前期的資金籌劃將尤為重要，在拿地階段跟紅璞等專業運營機構合作將成為新的開發模式，除了降低資金壓力，也通過專業運營機構的高信用，利于后期REITs的發行。

4、“售”的定義必須要明確，防止REITs成為“變相銷售”

針對當前市場上各種“假REITs”的亂象，世聯行建議在逐步完善REITs機制的同時，政府要明確定義何為“銷售”，防止REITs成為變相銷售的另一手段。

5、可交易的商務公寓“奇貨可居”

從另一方面來看，未來不再有新增的商務公寓供應，同時目前存量和二手在交易后有著5年內不得轉讓的限制——可以預見，未來可進行交易的商務公寓將“奇貨可居”，成為市場新寵。

三、商品住宅限售

1、短期內政策對樓市雖有沖擊但影響有限

由于近兩年深圳住宅均價基本橫盤、住宅兩年內的轉讓稅費高企，加上前期出臺的“三價合一”政策，市場上短期炒房套利的投資客實際并不多，因此短期內政策對樓市雖有沖擊但影響有限。

（世聯監測數據：2017年1月至2018年6月，我市不動產權證書兩次轉移間隔時間不滿2年的商品住房占二手住房成交量16%。）

2、政府“凍價、保價”策略，為樓市帶上雙重保險

此次住宅限售政策可稱為房地產市場“凍價、保價”策略，目前房地產整體價格維持在較高水平，限售等同于“凍價”，防止樓價下跌所帶來的恐慌拋售，造成大量負資產，同時防止樓價上漲，可以穩定價格，是為樓市上雙重保險栓的“保價”策略，鎖定資產，體現了黨中央對穩定市場的決心。

四、抑制離婚炒房

1、基本堵住通過離婚做首套房貸的漏洞，遏制離婚率惡性上升

離婚買房是限購限貸的大漏洞，針對離婚2年內的購房者出臺差異化信貸政策，基本堵住了通過離婚來做首套房貸的漏洞。

世聯行認為將任何可利用離婚獲利的政策漏洞堵上都是值得鼓勵的，深圳政策的出臺將遏制離婚率因為購房而上升的惡性現象。

2、深圳豪宅及大套型市場結束瘋長現象，客戶量將驟減一半

該政策的出臺對實際換房改善型的客戶影響較大，預計未來市場上中高端物業的需求將有所減少。

過去深圳豪宅和大套型產品的個人杠桿高昂，影響嚴重，預計政策之后將結束瘋長現象，客戶量將驟減一半，如果深圳政策在全國鋪開，豪宅和大套型在過去幾年內的全國性瘋狂現象都將冷卻。

3、大戶型營銷將出現很多變相墊付首期手段，政府必然會在監管方面繼續打補丁

預計大戶型營銷會出現很多變相墊付首期的手段，未來糾紛將增多，也可能出現變相降價的可能性，政府必然會在監管方面繼續打補丁，堅決遏制房價上漲。

文件基礎解讀

一、企業限購

1、加強法人單位購買住房管理

暫停企事業單位、社會組織等法人單位在本市購買商品住房。

通知發布之日起，停止辦理企事業單位、社會組織等法人單位購買新建商品住房和二手住房網簽手續；通知發布之日前已辦理網簽的，可繼續完成交易。

解讀：

針對深圳當前新房和二手房價格倒掛，投資客通過注冊公司搖號購房的現象，限制企業購房，將防止個人繞開限購政策進行投機炒房的行為，堵住企業打新的漏洞。

二、商務公寓限售

2、加強商務公寓銷售和運營管理

各類新供應用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設的商務公寓一律只租不售且不得改變用途。
企業整體持有年限與土地出讓年限應當一致，對外出租單次租期原則上不超過10 年。

通知發布之日起，個人、企事業單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起5 年內禁止轉讓。

通知發布之日前已辦理網簽但尚未取得不動產權利證書的，不在禁止轉讓之列。

解讀：

1、對于用地已批，尚未銷售的商務公寓，仍然可以進行銷售，且個人或企業均可以購買，但5年內禁止轉讓；

2、對于新增供應用地上的商務公寓，只能出租，不能銷售，且租期不能超過10年；

3、這條政策主要通過拉長商務公寓的持有周期來抑制純粹的投機購房者，但不同于商品住宅，市場上購買商務公寓的投資周期本身就比較長，且以租金回報為主，所以實際影響可能不明顯。對于只租不售的商務公寓，則更加考驗開發商的運營能力。

三、商品住宅限售

3、加強商品住房轉讓管理

居民家庭新購買商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不動產權利證書之日起3年內禁止轉讓。
通知發布之日前已辦理網簽但尚未取得不動產權利證書的新建商品住房和二手住房，不在禁止轉讓之列。

解讀：

1、政策不追溯已經網簽了的商品住宅，也就是說，7月31號之前網簽的，仍然不限售。

2、政策同樣以拉長住宅的持有周期和增加持有成本來打擊純粹的投機購房者，使投資預期變得不明確，但由于市場上短炒住宅的實際并不多，因此短期內雖有沖擊但影響有限。

長期來看，限售也減少了二手商品住宅的供應，一定程度上收緊了房子的流動性，將加劇住房的供需矛盾。

四、抑制離婚炒房

4、完善差別化住房信貸政策

對購房人離婚2 年內申請住房商業貸款或公積金貸款的，各商業銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低于70%執行；若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的按貸款首付款比例不低于30%執行；若能提供離婚前家庭僅有1 套住房證明的按貸款首付款比例不低于50%執行。

解讀：

1、購房人離婚2年內，且離婚前家庭有2套房的，不論夫妻任一方有無貸款記錄，首付均按7成計算；

2、離婚前家庭無住房無房貸的，首付3成；無房有1筆房貸的，首付5成；

3、離婚前家庭有1套房的，不論夫妻任一方有無貸款記錄，首付均按5成計算。

在進入房地產下半場之際，在新政定調公寓長期持有與公寓運營大基調之下，世聯行始終致力于為“讓更多人享受真正的地產服務”而努力，在公寓服務方面提供專業的裝修、金融、運營全鏈條的綜合解決方案。

企業購房每年需交0.84%稅費，實際上企業購買住宅占比非常少，從相關的數據看到，2013年以來企業購買新房住宅的占比在1.3%左右，企業限購也僅僅影響到成交量的1-2個百分點。