一、中國房地產已走過30年規則要改了

此前有一段時間搞房地產論壇大家不積極，因為大家覺得沒有什么好問的。現在大家又積極踴躍了，不是因為轉型成功不成功，而是因為黑天鵝一個接一個到來。

最典型的就是：今年上半年房地產還一路高歌猛進，結果9月份“930”黑天鵝突然就出現了。全行業可能對本輪調控的力度以及結果的估計不足。

過去，房地產經歷了十幾次調控，很多人因此不太在乎是否調控。但是本輪調控跟以往的調控是不一樣的，情況發生了很大的變化。

中國房地產行業已經30年了。世界二字，“世”是時間，“界”是空間，“世界”就是時空。一世是30年。“30年為一世而道更”，道就是規則，三十年河東三十年河西，中國房地產走過30年以后，規則要改了。

到了“道更”的時候，全行業必然面臨一個根本的哲學問題——你是誰？你從哪來？你要到哪去？更具體一點說，就是房地產是什么？房地產從何而來，我們向何而去？

二、過去30年里房地產的邏輯 到今天已經完全變了

上半場有四個關鍵詞：第一個是地方的土地財政；第二個是房地產的預售制度；第三個是持續的巨量增長（前年我們認為到了階段性高點，結果去年立馬破了前年的記錄，今年從前三季度看，全年的銷售額可能會達到十萬億，破去年的紀錄一點問題也沒有）；第四個開發紅利，沒開發紅利就沒有地王！

上半場有四個市場背景：資本稀缺、城市化人口流動、供不應求、基礎設施不足；只有深刻理解這些背景，才能理解行業從何而來。以資本為例，之前是資本稀缺時代，上個世紀80年代到90年代初，我們出臺了一系列中國房地產的根本制度：政府沒錢靠土地財政；開發商沒錢靠預售；老百姓沒錢靠按揭……現在不一樣了，資本稀缺變成了資產荒。大家不知道應該把錢投到哪里去。邏輯完全不一樣，因此規則肯定要變。

城市化已經到了部分城市要限制人口的程度了。比如，北京要限制常住人口數。北   京、上海的土地指標沒有一年能夠完成，這跟30年前是不一樣的。

市場從供不應求到要去庫存。以前基礎設施不足，現在我們面臨產能過剩。

以上是中國房地產從上半場走到下半場的過程中發生的變化。

三、沒有產業支撐的城市 即便軌道交通發達也很危險

下半場的四個關鍵詞：量變到質變、服務紅利、大都市圈化、存量；理解了這些變化，就能抓住市場的契機和創新的本質。

下半場是從量到質的時代，我們需要問什么是房地產，房地產是誰的問題。

首先，城市變成大都市圈，大都市圈化跟原來的城市化存在區別；其次，過去我們講的基本是增量，但其實存量也是房地產。這兩個問題，都是下半場需要極度關注的。

在價值層面，過去買地賣樓的基本干法可能會發生變化。

非洲的摩洛哥經濟只相當于中國的80年代，而且是一個農業國家，其兩個主要城市，馬拉喀什和卡薩布蘭卡的房屋質量比中國差很多，相當于深圳的農民房，但房價在人民幣12000每平米左右。因為這兩個城市是核心城市。而那里的中國人也多，特別是華為、中石油等中資企業的人多。但是稍微偏遠一點的地方，就賣不起價格了。

20世紀80年代的上海、北京、深圳這些一線城市，房價大概是3000到5000，只有馬拉喀什和卡薩布蘭卡的一半。

因此，過去說的一線、二線、三線遞進式的演化可能并不一定對，未來房價變化的核心邏輯將跟都市圈的改變緊密相關。未來一兩年，在核心城市限貸限購的情況下，房地產的發展空間在于整個大都市圈，比如深圳外圍的中山、東莞等；還有北京外圍的六環到七環之間不限購不限貸地區。

不過，光看到都市圈中心的距離和交通也不行，軌道交通規律不一定是對的。以日本的戶田為例，戶田的交通非常好，在地鐵沿線，半小時之內可以到東京市區，但是它沒有產業，只是一個“臥城”，因此竟然是全日本房價最低的地方。所以對于房企來說，如果在北上深周邊的城市高價拿了地王，但缺乏產業支撐，即便軌道交通十分發達，也不一定賣得起價格。一定要軌道交通加產業才能讓城市煥發活力。

全世界都是類似的邏輯，前面提到的馬拉喀什，開車不到半個小時，就能到非洲部落，看到羊在樹上，那是奇觀，但那個地方的土地幾乎一錢不值。城市是創新的發動機，所有創新都發生在核心都市，包括所有房地產的創新，違背這個邏輯做事就很可能會頭破血流。核心都市是人群的大容器，有一個容器規律。紐約的華爾街跟中國城距離很近，高大上跟臟亂差挨在一塊，看起來好像不搭，但二者形成互補，非常協調。

所有高大上之所以有效率，是因為有臟亂差，臟亂差讓高大上凸顯。因為只有有臟亂差的地方服務人員才住得起，進而能夠低成本的提供24小時的服務。

同時，這也說明，即使是核心城市的房價也在分化，而且未來會越來越嚴重：一些資產在高速流動，另一些則根本就沒法賣，只能租出去。

四、地產下半場可能會出現很多黑天鵝

地產下半場，極可能會出現很多我們以前預料不到的黑天鵝。

首先是土地財政。

土地財政是中國房地產的根本制度，1987年拍賣第一塊地，一直到現在，馬上就滿30年了。怎么變？值得大家密切關注。

其次是預售制度。

我們可能會從中國香港的預售制度，過度到歐美的預售制度，時間節點是2019年之前。

憑什么沒交房就按揭？目前，開發商已經不缺錢了，為什么還要將預售作為融資手段呢？一旦預售制變更，那么房企的負債率會隨之變化。

環保一定會從先進理念變成強制的要求。目前，加入綠色供應鏈的只有70余家房企。作為有先見之明的房企，應盡快加入綠色供應鏈，不環保就不采購。

五、圍繞150萬億存量市場進行創新 市場依然很大

下半場服務紅利最主要的變化是人的變化。

中國有兩波人在房地產發展過程中起著極其重要的作用，一個60后，一個85后，而且這兩波人通常是一家人，父子關系。但兩波人的生活方式不一樣。85后90后有撒嬌派詩人，許多是富二代，家里有人出錢可以撒嬌，這些人現在就是消費的主力軍；而60后的群體退休，則可以推動整個養老產業的發展。研究中國的消費升級，只要研究這兩波人就可以了。

我們以前講究戶型的模范家庭式，但核心區的資產泡沫化，幾乎都不是模范家庭式。香港70年代賣出的的戶型，全部在改造，變成劏房（打破原戶型，分割出的小房）銷售。因為價格太貴，如果過大的話，租也租不起。

未來，中國核心城市中心區的戶型也會變。比如，客廳和廚房可能就不需要了，因為他們的時間不花在客廳，廳就沒有用了；還有居住共享，美國試驗證明，除了沖涼上廁所睡覺不能共享，其他都可以……一旦這樣，戶型自然要跟著改變……

更進一步的說，將來，內容會取代功能，因為基本的功能，大家都差不多，但是場景卻是可以不一樣的。

當然，所有的變革一定是要基于產權的分割的實現。房地產是不動產，不動的東西很難流通的。要能流通，要誕生一系列的創新，必須在房地產一系列的權利的分割的前提下，在共享的前提下，這是未來房地產一切創新的根本。

我國房地產的使用權、抵押權、經營權和共享是一個公共制度。在國外，擁有一套房產會有一本公共契約，目前中國還沒有，但未來一定有。

因為，所有的創新都需要在權利中加入規則予以約束。在不改變所有權前提下，還能改變使用權，照樣能抵押、上市流通，進而對其進行拆分。未來，我們需要高度關注房地產這個實體背后可以拆分的權利，這與房地產的新金融緊密相關。

目前新房市場每年銷售額10萬億左右已經足夠嚇人，可是，我們背后還有一個150萬億的存量市場，空間非常非常大。