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我想說大一點，咱們考慮用歷史的觀點來看，中國發生的故事有哪些必然性。因為在座的諸位還很年輕，你們面對的那個市場，如果通過歷史角度來看，就會拋開一些短周期的波動，長周期地思考問題。
一、三十年為一世而道更
什么叫“下半場”？一會說白銀時代，一會兒說黃金時代，那到底什么是下半場？
這先要從“三十年為一世而道更”說起，《說文解字》說：一生是一個甲子，一世是三十年，三十年為一世而道更。30年到了，大的要變了，30年河東，30年河西，基本就這個意思。
為什么三十年為一世而道更呢？我們回顧歷史，好像真這樣。比如說，1919年到1949年，這個大的道更，就1919年的道理在1949年全變了，小的道理就別說了。1979年十一屆三中全會召開，以經濟建設為中心，1949年那套都變了。
1979年到2009年，事實上到2009年，整個前三十年的大道理都應該變了，那你說怎么現在還沒變呢？這個問題后面再說。前面說三十年為一世而道更，道更就是下半場，大道理不變就是上半場。下半場大道理、大規則的轉變，就是我要講的中國房地產的下半場。
三十年為一世而道更，這是年輕人最大的機會。從我自己來說，本人是60年代的，我們趕上了大道理的轉變。1979年高考，四年后我們畢業了，我們創企業的時候根本沒人競爭，再接著我們這幫人成了目前社會最核心的商界力量，學界也同樣道理，根本沒人擋你，這就是我們抓住了道更的機會。
接下來的三十年，道更也正在發生。可能大家還沒意識到，因此我想，如果我能夠提醒大家有這件事，也算對年輕人有個交代。
二、前三十年的“道”是什么？
在中國前三十年，就是2009年之前，事實上前十年，一直都很慢，直到1989年。1987年去上海外灘，那叫一個亂，因為我們還沒有找到一個中國發展的路。真正找到這條路是在鄧小平的南巡講話，那之后的十年間，突然中國大變，因為我們找到了最基本的商業邏輯，中國人一下子有錢了，有錢的速度令老外瞠目結舌。為什么有錢？土地資本化了，這是前三十年唯一的硬道理和大道理。
土地資本化是中國找到的一條路，從此轟轟烈烈地開始了市場化、城市化，城市化帶動了工業化，到1999年完全確立了新規則。99年之后直到2009年，這個過程是一個完美的閉環，以至于整個經濟其實是籠罩在中國房地產土地經濟、土地財政、土地資本化，推動市場化這么一個過程。前三十年凡是搭上這個快車的人，今天叫做有產階級。凡是沒上車的人，事實上很難受。為什么呢？因為我們出國的同學，回來突然發現這個快車沒他的份兒，發現在國外辛辛苦苦掙的錢在上海連兩房一廳都買不起。
這個快車一路到了2009年，全球經濟危機發生了，我們怎么應對？還是發錢。只要房價一漲就打壓，不行就發錢，因為這是我們完美的閉環。沒有一個更大的邏輯閉環，能取代這個基本邏輯。這就是中國基本邏輯。
由此，在2008年經濟危機之前，終于找到了中國發展的道路。這個道路不是華盛頓西方經濟學家說的那套，而是我們這套，叫做“中國模式”。中國模式，最終把這個邏輯確認得非常完美。可惜這套邏輯，不適合其他國家，因為沒有那么龐大的土地可以市場化、資本化。所以說中國模式，提兩年，不提了，為什么？不可靠。從某種程度來說，是毛主席做了征地，鄧小平做了市場化的規則，江澤民開始兌現。
三、新模式的奇點臨近
這個模式走到2008年，發生了世界規模的經濟危機。事實上，當時房奴這件事，大家已經承受不了了。然后“嘩”4萬億再刺激，這個模式就走到今天了，但還能走多遠？還能繼續三十年嗎？我管它叫奇點臨近。
目前，如果在上海這樣的城市拿地，那么一小塊地，一百家房地產開發企業搶，就會面粉貴過面包，大家拿得心驚肉跳；如果在三四線市場拿地，蓋個房子，就是庫存。現在從開發商這兒就已經不太好玩了。
深圳去年經歷了50%的上漲，上海正在走這個補漲過程。諸位同學都很清楚，想在上海立足的話，我們得付出多大代價呢？八十平米，在內環或者說中環，你每個月的按揭大概在兩萬塊以上，好的小區超過三萬。三萬是什么概念？你每個月得掙多少？按揭不超過月收入一半，是什么工作能讓夫妻倆人，每月凈掙6萬塊？這個我不明白。如果是這樣，奇點也在臨近了。
城市化，城市化，上海當然塞車塞得要命，市區房價這么貴，都周邊買房了。德州是山東的三四線城市，我去了一趟，德州說陳勁松來，那就太好了，你幫我賣樓吧。我說，我對德州不了解，來這是因為其他事。結果到了德州，我發現，馬路非常寬闊，比上海的還寬；城市公園修得非常棒，快趕上深圳華僑城了。但是沒車，商業街關門，房子大，這是四線城市進行城市化的典型。中國城市化到底發生了什么事？事實上奇點臨近的標志是，你解決的三個問題，主要參與人，可能都不太愿意進去玩了。
這個流程再繼續這么走行嗎？那不這么走，怎么走？大家說，不對，現在不就還這么玩的嗎？所以我要把“三十年為一世而道更”這事再拆分一下。未來怎么演化，我們下半場怎么演化？
四、舊規則應對新危機
現在政府負債非常高，要降杠桿。房地產升值正在打壓，上海深圳出臺非常嚴密的政策要打壓，這個圈不是亂的嗎？貨幣當然還在超發。那這個規則怎么變？我不是算命先生，我當然不知道，但我可以通過結構性來分析，中國的發展，歷史有慣性，慣性可能有部分規律。
事實上下半場已經開始了。
開始的時間是2008年。2008年的時候，剛才我說的所有的矛盾都已經出來。1979到2009應該結束，但沒結束，原因是什么？碰到了世界性經濟危機，以至于應對挑戰，我們沒有一個新的武器。我們只能用老的，這個老的就是四萬億的刺激，繼續用原有規則。
十八大開了，我們覺得應該改嗎？沒改。為什么？雖然到了2016年，但我們還是用歷史來看一下。
這是中國在三個三角上的回應，歷史上這么走過來，我們總會遇上階段性危機，然后啟動改革紅利，改革紅利產生一點，危機一過，我們就很自豪，認為中國模式可以不斷循環往復。
民國時，我們認為找到了應付危機的手段，按部就班，西方民主。突然1919年巴黎和會，西方那幫給我們灌輸民主思想的老師欺負我們，面對第一次世界大戰中國被瓜分的危機，整個中國的知識分子完全倒向俄羅斯。就是老模式應對民族滅亡，覺得慢了，覺得不行了，得用新模式。只要一個大危機一來，中國人立馬就能找一個快速解決問題的辦法。
1949年的歷史就不說了，1979年也一樣，中國是到了崩潰的邊緣。我記得我來上海讀大學的時候，哈爾濱的同學都特別羨慕我。為什么？上海讀大學，不吃粗糧啊。
接下來就是1979年到1989年的故事。“三十年為一世而道更”的頭十年，一般是怎么過來的？并沒有找到很好的，我們用的是老模式應對危機。那是什么？雙軌道，計劃經濟繼續干。
同樣在今天，09年到19年，我們也用老模式，就是土地財政這套來應對新危機，為什么？
新的模式沒成熟。我們整套新模式是第二個十年確立的，1989年到1999年才完全確立。諸位，我們要用歷史的觀點來看，歷史具有強大的慣性。
歷史在頭一個十年都是用老模式應對新危機。為什么說中國1979年到1989年非常偉大？當時的領導人鄧小平，對所有新的嘗試的態度是，可以試，大不了就關。朱镕基說證券交易所可以開，大不了關，當時我們是這樣的態度。
都是老馬拉破車，俄羅斯是，中國也是。但俄羅斯干了一件蠢事，就是把老馬停了，把舊車拆了，希望再造新車。中國不是，中國是老馬繼續拉著，同時在車上，修自行車，修摩托車，實在拉不動，自行車摩托車也能對付，繼續往前跑，中國改革成功了。
這是中國的標準模式，我相信在應對危機時，其實走的是同樣的模式。目前就是類79年到89年，舊的模式走不下去，但還得用。
五、新模式誕生于第二個十年
新的模式，我預計在2019年到2029年將全部誕生。這個“三十年為一世”的第二個十年，非常有意思。目前中國所有主流的公司，最牛的公司，全部誕生于這個時期：萬科、華為……多的去了，包括世聯也一樣。那1979年到1989年誕生的公司，年廣久、步鑫生，他們在哪兒？當時我們畢業時最想進的公司是什么？最牛的公司是什么？中國進出口總公司，那可比銀行和政府都好很多，現在在哪兒？煙消云散。因為規則改了，那個公司就不存在了。
所以不要看過去十年那些公司有多厲害，很多在第二個十年，就土崩瓦解了，然后新的力量，會變成一個龐然大物，在1999年到2009年的時候，他們賺了市場上最多的錢。
我們希望把這個模式，假如用這個歷史框架是成立的，換，而且我認為有合理的，換。我們也可以想想，新三十年。
現在處于什么時期？我們完全可以拷貝過來，所以我也不著急了。原先我是著急，新模式，新模式，老呼吁收房產稅。有炒樓的人，天天問我買不買房子，我說你現在有多少，他說有十幾套。我就生氣，這壞了，房子都在他們手里，他也不往外拿。
為什么在中國，REITs總也誕生不出來？稅收有問題，稅收要改，但說了一百遍都不改。公有住房占上海總存量超過50%，運營效率極低，為什么不市場化？白領都跑那么遠住，怎么生活？改呀。容積率要提高，多提供點基本配套給白領們，哪怕是提供一些低端住房也好，比如同濟大學這么漂亮的校園，需要清潔工，那清潔工的生活成本太高了，霍院長得背負多大的壓力掙錢。這雖然是個問題，但沒人理。為什么？因為上海郊外的土地要賣錢。
現在我們處于舊模式應對危機和新模式誕生的時期。急也別急，也挺好，給諸位年輕的學生們一點時間，正像我們當年在學校讀書那樣，你們現在可以盡情地去談談戀愛，問題也不太大，因為什么？沒那么快，沒說機會就沒了，該干啥還可以干啥。
六、從三個角度看新規則
如何判斷當下或未來的規則到底會怎樣？如果誕生新規則，那規則是什么？我不想用算命先生的那套來說，將來上海房子一定會30萬以上，這么說是誤導。
我們來看規則怎么樣？我覺得馬蔚華的三句話非常好：
不知未來者，無以評判當下；
不知世界者，無以理解中國；
不知宏觀者，無以處理微觀。
買不買房？怎么買房？這事很微觀。但宏觀到底是什么？你不知道確實很難下定決心。那我們變成了炒股的那幫人？迷信短期的K線圖，我們會很累，還浪費我們的時間、精力。
為什么現在是新模式的誕生期呢？就是法律和規則一定會落后于實踐！這大概需要十年左右。
年廣久，從招七個雇工給他炒瓜子，到私營企業法頒布，多久？小崗村土地承包開始沒到十年，因為是逼得沒飯吃，但是法律一定會落后于實踐，目前是新規則的誕生期。那新規則會怎么樣呢？三個角度來看。
1、未來三十年中國將徹底完成城市化。那這個城市化是什么樣的呢？德州的案例告訴我們，中國未來的城市化，不是三四線的城鎮化，而是大都市圈化。就是深圳、上海、北京漲得不得了，三四線還在去庫存。這是不可阻擋的規律，任何人也沒有辦法。在日本，大東京都市圈集結了多少人口？整個日本兩億人，大東京都市圈就有五千萬人，占了全國總人口的四分之一，比例遠遠超過上海加北京，真嚇人。那首爾集結了多少人？韓國一半的人。我們在東京、首爾搭地鐵，如果不按那個線，一定會暈，因為太復雜了。這個是全世界、東亞城市化的未來，沒有辦法，產業必須聚集，人口必須聚集，這幫人才有活路。否則，大家都集中在四線城市干嘛呢？掙誰的錢？這就是大都市圈化，是中國城市化的未來。
目前中國的一線城市，距離完成它的使命，還差得太遠。就以上海為例，上海要完成它的使命，就要集聚更多的人口；但實際情況卻恰恰相反，上海在排斥外來人口。上海規劃的整體住宅容積率，比深圳還低很多，沒超過2.5。我去張江高新區，容積率和硅谷差不多。但咱們是美國那種條件嗎？年輕人在上海怎么活？我不清楚。要都是高精尖人才也行，關鍵是再高精尖也得有倒咖啡和掃地的。我們對城市的理解總要曼哈頓最美那面，不去看曼哈頓旁的貧民區，你看大紐約，大紐約幾個問題上海第一，上海的住宅占整個上海總面積的比例太低。我們認為向曼哈頓學，就得多搞產業，多搞高大上的金融，這完全是誤解。曼哈頓那么多高樓，真正的寫字樓、住宅占多少？你放開想也想不到，超過一半是住宅和公寓，包括黑人區，不太好的區，但確實很便宜。也就是說，雄心勃勃的年輕人，剛畢業，他靠自己的努力，能活；但現在在上海，不管有多少雄心勃勃，年輕人已經活不下去了。
那什么才是大城市所為呢？城市是個容器，不能只要光鮮那面，不能只容納老板，員工在哪里？他們的成本是多少？北京深圳都一樣。現在深圳大量的舊城改造，原先舊城是深圳的根，是深圳有活力的原因，本人也是從深圳的農民房開始創業的，而且是跟人合租。大眾創業萬眾創新，相當數量都會從農民房里走出來。聶耳的《義勇軍進行曲》不是誕生在高大上的音樂工作室，而是上海的一個小閣樓，不然怎么會那么有激情。
從未來來看，中國的大城市，如果要完成它的使命，我覺得需要補的課特別多。本人覺得，從2019年開始，上海的容積率會全部放開，擠一擠，怕什么？怎么說——高樓。當時我聽到很多人說，樓一高就會帶來城市交通的不好，胡說！高樓才能把城市交通，來回通行降下來，只有高樓才能節能減排，那些小別墅是最不環保的。上海的車牌號都已經炒成這樣了，曼哈頓的人出門一般不開車，那是我們的榜樣城市。上海要成為世界級的城市，沒別的辦法，照著曼哈頓猛學就對了。舊的公有住房，憑什么搞那么多產業？憑什么搞那么多寫字樓？能蓋什么就蓋什么。我們現在看紐約，生機無限活力澎湃，公園附近，你看年輕人，當然現在成為新的Fashion，非常hot，物價也上去了，沒關系馬上另外一個區就誕生。同樣，我們上海的樓不夠，那就麻煩。上海的樓，是嚴重不足。什么叫供應側改革？這就叫供應側要改革。市場已經明明白白告訴你了，為什么不改呢？這是第一個結論。
第二個結論，公共服務。為什么大家都要擠在一線城市？公共服務還不錯：廣州醫療好，上海教育好，深圳機會多，公共服務當然是政府提供的服務。公共服務的改革，不是土地財政的改革，那怎么改呢？最好就是收房產稅。房產稅叫了這么多年都沒收，因為原體制沒動，還是土地財政，如果稅收從房產稅上開始產生，公共服務必須上。這個是沒有辦法的，國際通用。
第三當然是存量房，是存量房的深化，不是新房。存量房怎么才能不斷分化、變現？那么多二線城市，那么多寫字樓，都在那兒空著。上海的寫字樓，招租現在都已經出現了麻煩。上海寫字樓的租金這么高，三分之一是P2P公司貢獻的。他們租樓，不跟你談價錢，上來就整層整層地租，一層兩層地租，比如e租寶，那都騙子。什么才能支撐住這么高的租金呢？所以我覺得該改。就是用未來看當下，未來是誰？曼哈頓、東京、首爾，沒一個地方不收房產稅。讓這幫房屋的囤積者，既不出租也不賣，坐等升值，這個合理嗎？既得利益者覺得挺合理，他們付出了代價，當時誰讓你沒眼光呢？但當年輕人起來的時候，你們畢業的時候，這個就不合理了。
2、如果從世界看中國的話，我們就來看中國跟美國房地產的產業對比。在美國，市值前十的房地產企業，沒一家是開發商，全都是REITs，比如美國西蒙地產。各種各樣的REITs，占了美國房地產的主流。美國經歷過什么樣的金融化過程？房地產本身就是金融。上海之所以補漲，就是錢超發了。美國經過什么？商業不動產證券化。這是一次大的，第二經過了抵押貸款的證券化。這是2009年金融危機爆發的根源。抵押貸款證券化，按揭證券化，關鍵是它的按揭會有一個次貸。
服務深化，比如說租房子，在上海買不起房子，發生多少租房子的故事？一把辛酸一把淚。美國為什么沒有那么多辛酸，那么多淚？你看他租房子的品牌化。在日本，60%的存量房由品牌公司擁有，而中國都自己在長。為什么？品牌公司沒法運營。為什么？稅交得太多，老百姓都自己在那兒租，不繳稅。
房地產交易，網絡取代實體經濟，這個成不成呢？目前還成不了。過去N年，N多個年輕人敲我門，跟我說：“兩年我就把你顛覆了！”我說為什么？他說：“網絡，就是去中介，把你干掉”。但到現在還沒成。原因是什么？我們的規則不支持網絡取代。你的信息都是假的，對不對？各方信息都不公開，產權都查不清楚。網絡上騙子一堆。按理說，網絡干一件事最有效率，把信息徹底透明化，可以去中介。網絡目前沒干就是信用，信用是基礎。阿里巴巴可以，因為是小額高頻，房子不行。當房子的基礎信息都是錯的，當服務提供人的信用都沒有驗證時，線下怎么可能被顛覆呢？這不太可能。
好了，如果將來網絡能顛覆線下，OK，你把這幾個規則建好。規則目前都難，也顧不上。我們就找最有效的招兒，就是把房價硬生生地給摁住，老百姓先別叫，看政府又出手了。這些活都在下一個十年——2019年之后干。
3、貨幣與人口的大趨勢。當貨幣超發到中國這種程度，還有什么東西能夠資本化承接這個財富呢？目前還沒有。去年股市沒指望上，現在又回到房子來承擔這個責任了，這就是上海，房子讓我們瞠目結舌的原因。這也是深圳，香港再跌落15%，深圳房價就超過香港。聽著都滑稽，不管是從公共服務還是投資回報率來看，我們都差很遠。深圳豪宅哪有投資回報呢？貨幣都超發到什么程度了？買房子每個月要花三萬塊，而租房子只用三千，這就是奇點臨近了。
租與買相差了10倍，這事在全球沒發生過太多。所以本人認為，造成這輪房地產大起，這是波動狀態。大家不用特別害怕。六千點怎么到的，漲停也就在這兒。中國房地產會大跌嗎？我不認為，因為鈔票超發太多，人口向一線城市聚集太多。但我認為會有小回，因為太不合理，小回取決于政策的力度。再是人口聚集與老化。
人民幣國際化。人民幣國際化在2019年前門兒都沒有，原因是我們沒有找到新規則，要用老規則應對。如果說人民幣要國際化，哈繼銘說，你不斷地印鈔票還維持匯率不變，理論上你一兩年就能把全世界給買了，這是非常荒唐的。
七、年輕人的機會：新窗口不斷打開
我們在一個新十年，新三十年的第一個十年，舊規則在應對危機，已經走到了比較荒唐的層面。我認為從2019年開始，新的規則會不斷誕生。這個時候，我們年輕人的機會在哪里？
我覺得這不用我說都清楚。因此，我有一個窗口跟排隊的理論。
諸位畢業之后，一進職場，就會發現上海不相信眼淚。你還會發現，你在排隊，一幫人等著把十幾萬／㎡的樓讓你接，而你根本接不了：你要攢錢，你排在隊伍的最后，你會非常沮喪，那怎么辦？當隊伍排得太長時，新窗口會打開。當然你不能跑到三四線城市去排，那塊兒正在關窗口，你就得到上海、北京、深圳，這些不斷開新窗口的一線城市，其實壓都壓不住，窗口就要打開了。
新的規則建立，舊的規則諸位可以置之不理了。沒必要這個時候接這么高，背上那么沉重的負擔。比如，說我們畢業時最想去中國進出口總公司，結果我去到北京，就明白了，這跟我
沒關系。全都權貴，哪能輪到你，連認識的機會都不給。關鍵那個公司值得你去嗎？也不值。想當年，我爸要是李剛，我就去了，我現在還不知道在哪兒找工作呢，是不是？舊的秩序不值得期待。那個權利游戲由他們玩，玩到那么極致，已經不值得我們期待了。
八、改變中國的力量就在90后
新的實踐，由年輕人開始在玩了。存量、都市化、金融化，這三個大方向，只有排在隊尾的人才有動力，才愿意從小的事情干起。大的公司，干不了，因為慣性，雖然想干，但一試錯，就干不下去了。所以這時我要跟年輕人說，其實市場的新窗口才是最值得期待的。
諸位想想，你們這代人，90后是誰的孩子？我跟你們的父輩差不多年齡，你們就是我們這代人的孩子，又是獨生子女，獨生子女是什么概念？就是每個人都是富二代，從來沒受過欺負，不愁吃不愁穿，農村的可能稍稍差點。你們這代人同時又是社會最有錢的一幫人的下一代。中國五十年代那波人，因為上山下鄉又被趕下崗，他們的孩子是80后，整個一代人沒錢。所以80后叫“苦逼”，這是他們自己起的，不是別人起的。你們這代人是誰？60后是你們的父輩，中國有一個獨特的父愛情結，以至于你們干什么事都會得到社會主流的支持。萬眾創業、大眾創新，不掙錢，你爸說沒關系，快把媳婦，好好找找。支持你，不怕失敗。
因此，獨生子女要組建家庭，要組織社會，這是非常難的一件事。你們是非常個體、自我的人，唯一的原則就是我們就得講規則。
第三，你們受的教育好，因此，你們是有主見的人，你們沒有被窮到為了錢不顧一切。我們剛上同濟時，這個地方當時是菜市場，家庭主婦挎個小籃子，買肉買多少？買半兩。你們現在哪個女同學請客吃飯，還挎個籃子去買半兩肉？這事完全不存在了。你們的生活方式，叫去瑣碎，這些個瑣瑣碎碎的事兒，從小不干，如果喜歡烹飪，那是小確信。能烹飪，我牛啊。所以服務業會有蓬勃發展，超過目前。你去三四線城市，不管經濟怎么樣，餐館還不錯。為什么？90后誰做飯啊。我們要那么大的廚房干什么？房子都應該變了。
這件事情說明新生活方式的誕生。而且你們是什么？我覺得90后都不太看新聞聯播了，都80前在看。也就是對主流話語，你們沒有反應。主流你們說什么呢？跟我沒關系，愛說啥說啥。我們天天微信，朋友圈，一個接一個的圈子。我們叫小幸福，大語言，語言都和你們不一樣。如果是這樣，你們又是手機上的一代。在手機上，你們是原住民，又講規則，所以說我有一個深刻的感覺：80后不會改變中國，改變中國的力量，就在90后。
隊伍越長，開新窗口的時間越近。
規則更換期，舊秩序不值得期待。
新實踐由年輕一代開始，市場的窗口正打開。
代際轉換與生活方式轉換是年輕人紅利。
數字與場景。
