陳勁松認為，城市是人類迄今為止最偉大的創造。失敗的城市往往是單一的城市，它不能面對未來的變化，它就會迷失和損耗；如果這個城市行政不受約束，沒有規則也是一個失敗的城市；偉大的城市是共享價值觀、具有使命感、多樣性和包容性的城市。深圳的價值具有天生的使命感。我預測中國將有三個城市能夠爭取成為引領世界的城市，深圳完全有可能成為其中之一，雖然還會遇到一些問題，但希望非常之大。

陳勁松說，我們判斷一個城市的房地產價值，經濟學家有一套模型。比如供求說就是供怎么樣需怎么樣。但陳勁松提出了一個新的觀點——城市的價值是由這個城市的精神所決定的，由這個城市的價值觀所決定的。

為什么這么說？陳勁松進行了一番深入的論述：深圳需求在哪里？深圳有多少外來人口，？多少人來深圳？這個求我們怎么確定？其實是不確定的。因此，貨幣財富學說是不成立的。為什么呢？今年中國房地產存在大量的庫存和積壓，但深圳住房為何漲到如此的程度？就是城市的價值由這個城市的價值觀來決定，城市的價值當然體現在房地產上。

陳勁松提出了三個問題。首先第一城市是什么？陳勁松說，城市不是高樓大廈，城市是精神，為什么這么說呢？諸位，一個先人說人類最偉大的成就就是他所締造的城市，什么其他的技術互聯網統統不是。只有城市是人類迄今為止最偉大的創造。第二，人們居然在城市里構造了這樣的一個次序，使得陌生人可以交往，使得精神和道德有了秩序，擺脫了傳統的村落和種族。第三是城市，是我們這個城市證實了人類最深遠最持久的改變自然的那種能力。所以說城市不是別的，城市是一種精神。

其次，哪些城市是失敗的城市？它有什么特征。陳勁松提出了一個反向觀察的角度：哪些城市是偉大的城市，它有什么特征？失敗的城市普遍有幾個基本的特征，第一失敗的城市往往是單一的城市或者是單一的產業，或者是單一的市民的那種格局。這種單一的城市不能面對我們未來的變化，單一的城市在這些未來的變化的時候，它會迷失，它會損耗，它會貶值，全世界全都是如此。

同時，一座城市如果行政不受任何約束，隨意的橫征暴斂，這種城市沒有任何的規則，這種城市將會是一個失敗的城市。中國也一樣，全球都一樣。

陳勁松認為，一個城市如何面對著不確定性，它一定是多元和包容的城市，多元和包容的城市是城市，如果不是的話它一定是失敗的城市。如果這樣的話我們得出了偉大城市的基本特征，偉大的城市是共享整個市民共享的一個基本的價值觀。偉大的城市還有一個基本的特征就是它宣揚的規則，大家都遵守。失敗的城市是你宣揚的規則是一套，大家遵守的是另一套潛規則，這種城市就是不值得我們投資的城市。

因此，陳勁松認為，偉大的城市具有它所說的和它所做的同一性，偉大的城市具有神圣的使命感。使命感對一個城市至關重要，如果一個城市沒有一個神圣的使命感，我們知道這個城市缺乏內在的動力。

從城市的多樣性和包容性來看，深圳的價值是由什么來決定？陳勁松自問自答說，深圳的價值是從一開始的城市使命決定的，它具有天生的使命感，它代表了中國殺出一條血路，代表中國面向未來的這種使命，從那個老人在中國南海劃了圈開始這個使命是天然的。這個城市不僅具有自己的宣言，而且它的宣言是斬釘截鐵的，突破了當時任何城市所能想象的一切。

“我是九十年代初來深圳，我看到那個廣告牌，那是我們老一代用鮮血用生命換來的廣告牌，他們寫著“‘空談誤國，實干興邦’，‘時間就是金錢，效率就是生命’。這就是深圳的使命宣言。”陳勁松回憶說，所有的城市都有“十六個字、三十二字”方針，但深圳不是。深圳的使命就是由幾個基點來奠定的。因為深圳很小，一開始沒有房子，來深圳的人包括我都住城中村農民房。因此，所有來深圳的人普遍有一個叫城中村共識。城中村共識就是我們雖然起步這么艱難，但是我們在理想，我們住在農民房，當時我住在羅湖，我看到羅湖中心的崛起，我們的希望就在我們的前面。

陳勁松進而認為，城中村共識就是一座城市的奮斗共識——如果我們不奮斗，我們在深圳就沒有前途。城中村共識就是我們跟陌生人共租一般套房子，因為便宜。我們要建立溝通系統，來了就是深圳人，大家互相扶持，陌生人建立規則，陌生人交往沒有規則就沒有辦法交往，這就是深圳。深圳的共識同時包含了市場共識和開放共識——一個城市有沒有前途，就看它能否不斷地給年輕人開窗口——從深圳誕生那天起，我們看深圳給年輕人開了多少窗口：“三來一補”、民營企業、房地產、旅游、外匯交易、股市、創業板、高科技、手機、網絡、口岸、黃金走廊、香港、地鐵、高鐵。深圳走到今天，說老實話就給年輕人不斷開窗口，這就是年輕人可以忍受深圳這么高的房價還在這里打拼的原因。

城市升級，深圳升到什么地方？陳勁松進行了大膽的預測：中國將有三個城市有望進軍世界級城市。即在它的精神和價值觀將引領整個世界。深圳是不是呢？是。但現在深圳還不是。但深圳的城市體量還不夠大，創造的價值還不夠豐富，但是深圳有可能跟舊金山來爭奪引領世界的窗口或者是并列齊驅。

他認為，世界主要城市只有三種，第一金融城市，第二商貿城市，第三創新都市，深圳完全有可能進軍世界級的都市。果真如此的話，深圳城市的價值，當然具體落實是房地產的價值，將會跟我們深圳面向世界的深商的狀態直接相關。

對于中央經濟工作會議對房地產的一系列最新提法，陳勁松表示認同。具體到2017年來說，中國同樣面臨著不確定性。在樓市調控方面，陳勁松認為，10月1號出臺的政策是非常嚴厲的，而且持續的時間會持續到十九大。因此，對投資性購房要十分小心。但具體到深圳來說，現有的深圳區域太小了，包括惠州、東莞在內的大深圳趨勢市場必將形成。

但他強調，世界不是平的，中國的城市更不是平的，全世界都不是平的，中國城市價值的分化將會越來越嚴重。而深圳的價值，就跟我們這個城市的商界尤其是深商的精神面貌直接相關。深商的使命就在于此，這是更大的格局所在。