一、對目前全國房地產市場形勢的分析和對都市圈的判斷

2016年，全國房地產新房市場交易量將創歷史新高，可能會達到10萬億的成交額，相對2015年近8萬億的增長速度是驚人的，中央去庫存的政策非常有效，不止常州、揚州，甚至東北、哈爾濱也都有不同的成效，去庫存的總體目標已經完成，基于此背景和核心城市的地王及價格漲幅過快等因素，政策的一系列收緊是正確的。全國去庫存完成已經解決兩大問題，一是政府土地可以再持續出讓，將大大降低政府的債務，二是開發商及地方政府融資平臺的債務壓力也大大緩解。

今年有幾個重要的和經濟總體形勢相關的指標值得大家留意，首先是煤炭價格出人意料地實現了翻倍，意味著傳統能源行業去產能化的任務也基本完成，不僅鋼材的價格穩住了，用電量也上升了。這意味中國的這一輪經濟探底已經結束，即將開始反彈，基本指標明確地驗證了這些結論。

2016年的調控源于人民幣超發之后，老百姓為了保值，在購買財產的過程中不斷加杠桿，比如城鎮居民的資產債務由原本的20%迅速提升到50%，整個市場迅速掉頭，形成了資產荒。

在這個過程中，我們必須對大城市和大都市圈重新認識，看清趨勢。原先的普遍觀點是大城市要限制人口，大都市圈互相之間的同質化嚴重，目前我的觀點是都市圈的發展規律是繼續城市化，而且都市圈之間的競爭將由之前忽視人口，迅速轉變為人才的競爭、人口流入速度以及數量的競爭。

二、關于市場消費者需求的再研究

資產價格提升后的一個重要市場變化就是消費在升級，主要體現在90后的消費行為上。他們和70、80后完全不同，“活在當下”是90后的口號，消費升級的大趨勢不可阻擋。消費升級、人群的集聚和我們房地產之間的矛盾開始突出，兩個主要矛盾點：

第一，大都市圈里分核心都市與外圍，這是兩個不同的市場，必須要區分。原先分城市我們是分一二線，現在是站在大都市圈和大市場的角度來分配人的居住空間。比如，原先惠州與深圳的關系遠，常州與南京也一樣，互不相干。現在從大都市圈的角度開始融合了，核心原因是軌道圈的改善，而且隨著城際交通的完善，一個城市沿著軌道上班這種生活方式將逐漸成為必然。

第二，沿著軌道交通，通過時間改變空間，對中國城市化有著深遠的影響。消費升級之后，時間將改變空間，核心城區的房地產交易跟這個區絕大多數工作人口是完全沒有關系的，全球大都市基本都相似，看紐約、東京、首爾等，發展規律都一樣，中國大都市圈也將沿著這個規律發展。

整個房地產行業從業人員的關注點需要轉變

第一，真正關注城市的發展規律。

都市圈的一手房市場還會有較長的發展和成熟期，十年左右將基本奠定中國夢，整個大都市圈會趨向于和諧——城市人口持續增加，社會階層更加豐富，農村人口越來越少。十年后的中國，房地產總量將超過美國，財富價值也將在美國之上，城市的總量更會遠遠超過美國，將是絕對的世界第一，沒有任何懷疑。即將發生這樣巨大的變化，我們不僅要有深刻認識，而且對城市化帶來的新市場要有深入研究，所以推薦大家讀一讀《城市的勝利》及另一本經典著作《美國大城市的生與死》。 這兩本書會告訴我們，城市發展優劣的標準以及什么是城市中的價格體系。由于我們之前對城市的理解不夠，所以對城市的發展有各種疑慮，對規律理解不清。世聯人要不斷讀經典，把核心找到，改變看問題的角度，我們就會大不一樣。

第二，高度關注因規模而帶來的時空價值變化。

長三角有最好的軌道交通設施，原先價格相差極大，比如上海、常州、蘇州、無錫；再比如南京、揚州。要推理和研究價格差什么時候是合理的，我們就需要研究類比大紐約、大東京，而這其中真正價格差的體現是通過租金反映出來的。這樣，我們就有必要清楚時間和價格的關系，結合地鐵站點差異，結合公共配套和資源的差異，掌握時空價格的規律，發掘機會。

當市場發生重大變化時，我們只有改變原先的觀念，重新對都市圈的基本特征和消費者需求進行深入研究，才能看清趨勢，找準發展方向。而城市化尚在路上，房地產市場仍大有可為。