本文根據世聯行董事長陳勁松先生在廣東省房協《2017年房地產景氣分析會》上的演講實錄整理完成。短期內調控政策是否會松動？長效機制什么時候會出臺？中國的房地產5年后會發生怎樣變化？陳董在演講中就這些問題為大家進行了詳細闡述。

中國房地產市場該如何看？看空、看多都不對，怎么講都有問題。事實上兩會上大家都在回避這個事，沒有代表對房地產再像以往那樣說話了。兩會之后又一輪城市加碼購潮，為什么呢？均價都沒有漲，為什么出臺那么多限購措施？和大家分享三個事：

1、現在中國房地產的事情，景氣如何衡量？

2、未來3年中國房地產可能會發生什么事情？

3、我們想象一下未來，5年后的未來是什么樣的？

很多人說如果5年前我知道深圳樓價是這個樣子的，我就買樓了，但這個想象不到了。現在我們說說5年后的事情，我們想想這種可能性，是不是有道理。當然這是開放性的討論了。

一、現在的中國房地產

目前中國房地產景氣指數用什么來判斷？用統計學家、統計局的均價嗎？肯定不是。用一個城市的成交額和成交面積嗎？也不是。深圳成交額大幅減少，你說深圳房地產不熱？打死深圳人也不認，但成交額大幅度減少，你說你用什么來判斷房地產這個景氣度？我們有一個辦法，就是上門指數。

房地產有金9銀10，上門率高；1-2月份有春節，上門率很低，所以短期看不出來，必須長期，我們這個指數是經過十幾年的不斷統計。關鍵的是你也不能只統計個別樓盤，因為每個樓盤情況都不一樣，統計的樣本就要足夠多。這個樣本是世聯行每年近兩千個樓盤的上門指數，是我們每一個前線銷售人員輸進去的，還不能重復。這個上門指數我們同時也通報給政府。

事實上，2017年1-2月份廣東省增長不多，但我們看到全國增長了很多。2016年中國房地產創天價，商品房銷售額在11.8萬億左右，2017年1、2月份居然同比仍然增長26%。就是今年1、2月份和去年的同比，26%的增長，這是一個巨量市場26%的增長。中國還有什么樣的巨量市場能有如此大的增長？完全沒有。因此這種26%的增長對于國家多么重要啊！

有人會說，這不是調控失效嗎？其實不是。我們可以再看看，2月的上門指數，春節過后開始回升，我們看一線同比是下降的，環比上升。一線城市因為嚴厲的限購措施，跟去年同比下降了。二線城市是同比上升的，三四線城市上升的更厲害。

也就是說目前中國房地產宏觀調控的措施，確實是使得三四線城市的市場開始回暖，這是我們前年就開始期盼的。中國房地產就兩句話：一個是抑制泡沫，另外一個就是去庫存。現在來看，去庫存有效，那是不是均等去庫存？當然不是。后面再來詳細說哪些庫存去得非常有效，比如說廣東省。

三月調控加碼，這種態勢可能還會持續，大家需要小心。北京周邊河北的連崇禮、淶水等都算不上大城市的都開始嚴厲限購了。這是什么意思？北京五環到六環之間所有的城市未來全部進入限購，視同北京。同理上海、廣州、深圳周邊都是一樣的，這個趨勢是明顯的，也就是說今天沒有波及到縣市，假使按北京的規律，今年上半年統統會進入嚴厲的調控范圍之內。三線加入調控的都是這些城市，就是城市群。

二線城市會緊跟一線城市，如果現在還覺得市場過得去，北京二套房最高八成首付，這種措施隨后也會到來，這是一城一策。我現在害怕的還不是一城一策，怕的是普調利率。如果央行普調首付，這會對三四線城市產生很大影響。

去年中國居民加杠桿加得不少，但去年車也不錯，尤其是三四線城市買車的量不少，車是中產階級的剛需支出。如果房價繼續漲，當然首付再提高，貸款期限再縮短，事實上我們消費力就會出現問題。這也就是說對中國未來的房地產，要高度關注銀行、關注資金利率、關注首付。這很可能是戴維斯雙殺，殺利率再殺首付，這就非常麻煩了。

我們把上門這個事拆開看，全國同比增速上門量里：深圳、北京、南京、蘇州、廣州屬于調控比較厲害的地方，上門量在下降；太原、惠州、長沙、珠海、貴陽、石家莊、南寧、大連、青島、臨沂、長春、沈陽、東莞、佛山上門量比去年暴漲，當然漲的幅度都不一樣。顯然這一輪房價具有上門量表示，這一輪景氣或者對買房的熱情已在全國開始顯現，這不是某一個城市群的事，甚至還包括東北城市，這一輪大家對房地產的看法，由上門客戶給我們顯示出來，全國各地都是景氣、人氣在回升。

我們預計，房地產在十九大召開之前都是要按住的，只要漲就按，因城施策，而且行政官問責。中國房地產大家知道，買樓投資、蓋項目都一樣，這不是1、2年的事情，買房子怎么也要3、5年，1、2年轉讓被收高額稅也受不了，未來3、5年中國房地產會發生什么？這一輪熱潮跟未來中國房地產3、5年會發生什么？有什么聯系？如果是聯系就是理性，如果沒有聯系就是短期泡沫，可能會有問題的。

二、未來3年 中國房地產會發生什么

1、大都市圈形成 – 城市分化

未來3年會發生什么呢？從北京那張限購圖我們就可以看出來。城際交通成為未來3年中國主要的基建投資之一，甚至是最主要的。城際之間的城鎮化交通體系建設，將成為中國最大的投資亮點，改變中國房地產市場的版圖，一句話就是城界消失，是河北還是北京、還是天津？這又有什么所謂？      

我接待過一位北京業內代表團來深圳，他們非常不服，說憑什么深圳房價比北京貴，這沒有任何理由啊。我說這樣看，你把深圳的房價跟東莞、惠州的房價平均來看，還是沒有北京貴的，他們覺得這是有道理。未來我們評價中國房地產市場板塊，這是不是一個市場？我們恐怕不能通過現有的行政區域來劃分，而是通過城際交通來劃分。

春節時，我非常欣喜地看到深圳地鐵、東莞地鐵、惠州地鐵一塊兒跟萬科簽合同。這在以前是很奇怪的，叫他們都不過來，誰聽誰的啊。現在不是，現在是主動對接了。在廣東省出現這種情況，我覺得這意味著市場力量終于和行政力量統一了共識，這個共識就是：城際之間劃分不是未來，城際連成一片是未來。未來展望整個大都市圈都會沿著這樣的規律來走，沿著地鐵上班和回家。廣佛一帶及周邊也一樣；深圳、珠三角一帶也一樣。這種聯系的緊密程度，就是公交化。

由此，我們發現都市衛星城的規律就開始在中國房價上會體現出來，什么樣的是一個未來大都市群的房價規律呢？這是中國房地產以前誰都沒有碰到過的問題，我們唯一可以學習的榜樣或者標桿，我認為是大東京。在大東京我們看到，大家都沿地鐵上班和回家。然后城市之間關系，比如千葉縣的房價跟銀座的房價是什么樣的一種關系？這很重要的，這件事使得房地產的定位、開發、市場預測都更趨于按規律走。

我去年參加國際賽艇大師賽，在東京旁的衛星城戶田劃船。戶田周邊環境非常好，能舉行國際賽艇比賽的河道得多寬，而且各大學、大公司都有艇庫。由于職業病，我就問房價，一問一驚，這里在全東京房價最低。我覺得很奇怪，請教日本人為什么？這環境很優美，而且沿著地鐵，到銀座非常方便。為什么這里最低呢？很多周邊環境還不如它，但房價都比它高。但日本人說白天這個地方看著很美，但沒有人。為什么會在這里賽艇？因為不影響周圍。這里連一個公司都沒有，白天沒有人，基本上就是一個臥城，晚上才很熱鬧，因此這塊兒房地產使用效率、平效統統都不高，因此出租率、租金不高，導致房價低，這讓我很吃驚。

同比我們看大倫敦周邊的規律，我相信，在把東京和倫敦歷年來的發展和房價規律總結出來之后，我們就會有一個非常清晰的結論了，整個都市和衛星城的規律非常值得我們研究。

未來3年因為城際交通的大規模改善，使得世界級城市形成。什么叫做世界級城市？就是全球城市就叫世界級城市TOP10，中國有沒有？一個都沒有。目前北京、上海都不算世界級城市，香港勉強擠入世界前十，勉強。世界級城市TOP20，這里面沒有廣州，只有北京、上海。未來這種變化，我預計三年左右基本形成，5年肯定成為現實，中國進入世界級TOP20的城市，就有北京、上海、廣州、深圳。

也就是TOP20我們可能占四席，這是什么概念？我為什么強調？全世界不動產交易額以商業不動產為例，全球總交易額中40%是TOP20創造的。全球有多少個城市？中國有600個，全球就不說了。全球商用不動產總交易額的40%是由TOP10創造的，TOP20創造了60%，這是劍橋大學商用不動產跟蹤100年的結果。如果是這樣的話，未來我們可以預見中國，現在以住宅為主，未來商用不動產也會不得了，全球TOP20里有四席，我們占全球不動產總交易額的多少？16%啊，非常了不起。

什么叫世界級城市？每一個世界級城市的GDP都能夠排名全球先進國家榜首之列，全球GDP排名，你把城市單獨拿出來往里放都排在前面，就是這樣一個道理。

因此，中國在大都市圈形成之后，城市分化會更加嚴重。目前商業不動產主要成交是上海、北京、香港，廣州、深圳還排不上，未來3、5年大都市圈形成后可能就有一個很大的提升，未來3年我們認為這是最主要的發展，主要集中在大都市群。    

2、 房地產新規則誕生

未來3-5年我們一定要關注房地產新規則的誕生，這決定著我們行業的命運。一生一世，一生60年，一世30年，《說文解字》里說30年為一世而道更，道就是規則，更就是改變，道更的關鍵期就是從現在開始到2019年，會發生大規則的改變，簡單來說就是30年河東30年河西。

1919年到1949年30年道更，1949年到1979年30年道更，1979年到2009年道更，金融危機，怎么沒有更？都是1979年那一套？不是。這是規則制定年，改革開放從1979年開始到1989年其實規則還沒有太明確，在1992年左右規則逐步明確，30年里面前10年都是醞釀、改變、制定規則期。

今年的十九大和之后一年就是規則的改變期，這個規則是“房子是用來住的，不是用來炒的”，這個規則就得出來，是長效機制。為什么現在還沒有出來？2019年一定會出來。

不止是房地產稅，因為我們一切房地產的基本前提條件全變了。比如說：我們預售制度，為什么要預售？因為開發商沒錢，這個房子蓋不完，需要提前收錢。為什么要按揭？老百姓沒有錢，要向借銀行錢。為什么要土地財政？因為政府也沒有錢，在30年前因為我們沒有錢才出了一系列的制度。但現在我們沒有錢嗎？現在資本開始過剩，情況開始發生變化。一切都圍繞著這個規則，比如說預售。全球有沒有預售？都有預售。

但只有中國讓消費者那么早就背上按揭，房子還是工地就開始按揭，全球除了香港、中國大陸沒有這樣干，都交5%、10%，然后入伙時再按揭，憑什么我們沒有入伙就按揭了？現在這些都不對了，但我們一直沒改。如果這個改成國際的預售，先交5%、10%，入伙的時候消費者再按揭，其他錢開發商從銀行借，所有房地產商負債率都很難看。

現金流也不對，怎么能拿這個項目的錢去另外買地呢？這是全球都不讓干的事情，但中國就讓干。為什么我們要加緊建設？房子不夠用啊。現在我們的前提條件在變，未來3、5年關注大都市圈當然重要，但重點關注就是規則怎么變。規則怎么變，取決于未來中國房地產行業競爭的生與死。

當然REITs和存量資產那么大的量，我們的REITs放行不了。放行也沒有用，首先制度有問題，講REITs那么多年，誰發？怎么發？如果不買樓能享受中國房地產升值好處嗎？不能。沒別的渠道，只有買樓。

最后就是建筑條例需要修改。中國的房產建筑業產生的碳排放占中國總碳排放量40%，霧霾主要就是房子、燒煤，跟我們有關。中國房地產的碳排放量超過世界上很多國家，就因為我們房子不環保，這就要修改建筑條例。未來3、5年最最重要就是關注我們新規則的誕生，然后我們主動做好準備，適應新規則。   

3、這些不是主流，5年后才是

中國房地產創新那么多東西，未來3年這些不是主流，大家還要再探討、再折騰。但你指望它們成為經濟最重要的增長點，成為房地產轉型主力方向，好像都不對，因為量太小了，不足以支撐巨量市場的增長。5年后它們可能會是，我們方向不要搞錯。

比如說短租公寓，Airbnb過來了也干不下去。他們在美國做得多好，但在中國怎么就不行呢？因為太早了。我們的長租公寓都沒有起來，就不要說短租了，信用什么都跟不上。

度假小鎮與旅游地產，如果10年前選擇在海南做小鎮或者做旅游地產，跟你選擇在惠州、東莞做大規模開發，10年下來一個在天、一個在地。未來三年也是這樣，你看恒大就是這十年，選擇主航道。小航道細水長流也行，但不是主航道。

養老公寓、養老社區，掛羊頭賣狗肉可以，但真做養老試試。我們在真做，這個大家都知道，但這個事還沒有到時候，否則會頭破血流，你怎么辦？當然你可以嘗試，但這不是下力的主流方向。你掛羊頭賣狗肉你干什么都可以，但不要離開主流，這個主流是城市群的崛起和形成。

目前社區O2O這個概念，忽悠了整個房地產行業，我們有社區啊，我們可以干O2O,可以干社區金融，可以送菜、買米、旅游，這些想得很好，但都是神話。新三板或者港股上市做社區O2O為主的企業，要不就是報表有問題，要不就是沒有任何增長，就算有增長的話也不來源于O2O，主要來源于租門店和二手房交易。社區金融也是一樣，太早了。我認為未來3年大家還是要抓住中國城市大分化，大整合這樣一個機會。

4. 主流重點

主流有幾個，當然就是大都市圈三四線城市的取地，目前廣東省的地會越來越熱，原因就是大都市圈三四線城市的取地會非常熱，沒辦法，因為這是主流。

物流與產業園的結合，你說美麗小鎮也很好，美麗鄉村，其實根本就不是鄉村，這主要在大城市都市圈和主要交通干線上。這干什么呢？當然需要有一點產業，不能說干住宅，人家也不讓你干，我們干什么呢？物流與產業園的結合。在全球我們看不到這樣大的物流需求，這樣大的產業園需求，在中國我們看到了。當中國整個市場全國統一時，物流的需求就已經遠遠超過任何一個國家，產業園也一樣。

深圳現在以高科技聞名，我很早就到了深圳，在1998年、2000年前深圳說高科技我們都認為是開玩笑。深圳主動找香港，說高交會由香港主辦，我們協助，設在深圳行不行？香港不理。大家都說深圳搞不起來，結果現在深圳實實在在高科技就起來了，憑什么？這里有一個產業園基礎。產業園不在于你干什么產業，而在于你真干這個產業。深圳有什么高科技？就是貿易，但這幫貿易商公司都變成高科技了，比如說華為，原來就是代理商，萬科也一樣。

所以是政府和規劃者有意把這個產業集中，然后真干就可以干起來。這就是中國的神奇之處，這樣中國才不會出現戶田這樣的臥城，如果變成臥城，城市就不值錢了。珠三角跟長三角一比，信心就大增，我們太有特色了！長三角每一個城市都差不多，同構性很強，人口差不多，產業差不多，也就是說同質性太強了；但珠三角城市差異性很強，如果這樣的話，整個城市群緊密聯系，那么將會成為很多產業的集群和中心。比如說先進制造業一定在珠三角，不可能在長三角。這個先進制造業跟高科技城市不在一個城市，跟一個港口貿易城市，比如說廣州這個大商港，也不在一個城市，但必須很近，誰有這種條件，我們認為珠三角有。

核心城市優質資產運營，為什么叫運營？我不想用城市更新，城市更新排在后面，現有的優質資產運營，會成為未來核心都市的重要方向。中國有一個開發商，開發面積最小，但市值最高，知道是誰嗎？北京國貿。1、2、3、4期沒有動，建筑總值沒有什么負債，建筑總值1300多億，干的面積最小，人員最少，也沒有費那么大勁，但市值最好，這是比較而言，效率也最高。

原因就是優質資產的運營。這種優質資產運營，以前不可能有這種機會，因為我們HOLD不住，沒錢。現在中國有錢了，尤其是各類金融機構、各類民間機構、各種資金，我們開始有這種條件，有條件之后核心城市優質資產運營這就是非常好方向了。

我們和美國房地產商交流時，中國一幫地產商和紐約地產商坐同一個桌子上，但聊的不對口，對面是城市優質資產運營商，我們這邊大部分都住宅開發商。這時候我們才知道，我們和別人相差了一個世紀，但中國人非常快，這個世紀可能會加速來臨。

萬億市場的聚合，因為中國房地產存量是上百萬億的市場，因為每年新房增量是十幾萬億的市場，二手樓也馬上趕上新房了，估計也在十多億，也就是20萬億左右的交易再加上100萬億的資產運營，因此我們就會誕生萬億市場聚合服務公司，比如說家裝公司，比如說長租公寓、二手市場交易、商業運營、房地產金融。這些原來非常分散、碎片化市場，將會在3、5年內開始聚合。

比如說長租公寓，中國的租賃人口不少，但全都碎片化分布在城市每一個小區里，每一個小區的業主跟租客又都有非常多的痛點，這些痛點是他們沒有辦法能夠有效解決的。走到今天，新一代租客90后開始進入了租賃市場，他們和我們不一樣，這些痛點是不可克服的，消費升級由此產生！

家裝業也一樣，中國老百姓每次家裝都是一次非常痛苦的經歷，家裝行業的整合也是一樣，也開始到來！其他不多說。萬億市場的整合使中國服務行業開始有了機會。未來3、5年在家裝、長租公寓、二手交易、商業運營等都會出現巨頭公司。

地鐵物業，我強調的并不是地鐵概念物業，而是真正的地鐵上蓋物業。看看我們鄰居的香港，人家的地鐵上蓋物業是怎么做的，就知道我們還差很遠。

講一個故事：深圳一位局長到香港交流學習，學習完了正趕上8號風球，下著瓢潑大雨，這位局長從香港北角坐地鐵一路到羅湖，衣服干干凈凈，什么都沒有。一出羅湖海關打的士，立馬變成落湯雞。羅湖火車站那么重要，跟地鐵都不接駁，類似這種事情太多了。我們的建筑太粗了，沒有像人家那樣以人為本，精益求精過。香港一個朋友告訴我，他買樓不超過500步。我說這是什么意思？他說，就是從我家門開始到我辦公室超過500步不買，不超過500步，不用帶雨傘，否則就太麻煩。這種生活就是城市生活，這種生活也會出現在未來中國大都市。

城市更新是主要都市的未來，城市更新最最重要就是對老舊、不符合現代要求、殘破的建筑進行改造。城市更新大家不要小瞧，前次去紐約的時候，都已經塌掉，但新一輪城市更新起來了。每一輪房地產起來的時候，城市更新就火得不得了，因為他們在城市核心區。這些主流重點是未來3年大家需要重點關注的方向。   

三、5年后的中國房地產想象

5年后中國房地產會怎么樣？我們大膽想象一下，按照中國的建設速度，我認為在5年后，之前他們說有10年，但我們的速度太快了，我認為5年以后大規模的開發就結束，城市中國基本上完成，中國夢形成了，中國夢就是城市中國夢。

大規模開發結束，那么開發商的數目就會大規模萎縮，尤其傳統開發商。那我們再去紐約的時候，我們跟他們說一樣的話，用同樣一個詞，干類似的事，現在我們跟人家干的都不是一樣的。開發模式進入基金，進入專業化REITs這種模式了，我認為5年就是這樣。這3、5年變化是非常非常巨大的。

資產運營和不動產金融將會成為百萬億級的大市場。有沒有那么大？我們找出跟房地產相關的美國上市企業，再把我們的房地產上市公司跟他們對比，我們一對比一看都不一樣，他們最高級別的上千億市值都是REITs，都是房地產基金，我們不是，我們都是住宅開發商。我們都是住宅，他們都是商用、養老……但我認為我們很快，規則一改就會很快，我們的大數據、物聯網，重構中國城市和建筑，因此這方面的機遇特別大。這個可能就跟現在的相差得很遠。

但如果當5年以后，大家人工智能、物聯網、大數據發展到足夠快，因為5G馬上就出來了，5G出來之后，我們原先對建筑所有問題的解決成本會大幅度降低，而未來建筑這些條件是必備的。比如長租公寓，世聯行長租公寓必備就是WIFI，WIFI信號不穩定都不行，這跟自來水是一樣，如果沒有水能夠忍一下，但沒有WIFI活不下去。

智能家居改變居住空間，空間和時間是一對緊密結合的伙伴，我們是空間的營造商，但你可以發現，我們這個空間貴到離譜，當貴到這種程度，就不值了。比如在城市核心區的住宅里裝一個雙人浴缸，你一個月能泡幾次？還雙人。假使一天泡一次，泡半個小時，這半個小時占這面積多少錢？你覺得值嗎？這個空間就需要通過人工智能和智能家居來改變。比如說，我還是想要雙人浴缸，還是想要浪漫，但我每天才用15分鐘，其他時間這個空間能干別的嗎？當然可以。它當然可以睡覺，這是雙人大床，只不過原來我們不愿意折騰，但智能家居干這個事就是最好。

蘋果式的一鍵操作就可以完成，當然可以實現雙人床，也不浪費時間，時間、空間開始轉變。這件事情不是未來，是先來，廣州珠江新城如果我們再蓋小戶型，得賣多貴？怎么生活？就30多平方米，再貴大家也租不起、買不起，你讓人怎么生活？那么這一套東西就管用，如果大家有興趣，來深圳我們的樣板間，給你實際演示。麻省理工學院也有一個，他們專門干這個事情。城市核心區不會那么便宜，我們也不希望它暴跌，就是香港97年暴跌到那種程度，窮人還是買不起，租不起房子。這個小房子能提供什么內容很重要。

5年后多層次度假、養老物業就會大行其道，這是5年之后的事情，在此之前大家可以探討、探索這些模式，但不建議投入重金，否則非常麻煩，因為我們連規則都沒有探討出來。

養老物業，舉一個例子，你會碰到什么情況？兒女把老人送過來，押金也交了，然后找不到兒女了。我覺得這需要形成規則，現在太早了。你也不是慈善機構，你怎么辦？這就是養老。

在中國，房地產可能進入這樣一個臨界點：就是我們面臨著城市化的臨界點，我們需要適應，我們面臨臨界點規則就需要變，如果這一代人適應不了就走，那么這一代人跟我們上一代人是完全不一樣，可能5年后我們這一代人退休了，比如說我現在55歲了，再過5年，正好退休。5年后的新一代人的玩法可能跟我們不一樣，在面臨未來的時候，行業之間多交流，多溝通是非常重要。

中國房地產進步速度很快，汶川地震，沒有一個商品房倒的，這說明商品房質量過硬；中國房地產目前沒有一棟真正的爛尾樓，有的都是股東之間打架。行業之間大并購正在開始，其實一切都在證明這是最好的時代，也是最差的時代。中國房地產即使在5年后也有非常多的事情值得我們干，因為這是一個非常巨量的市場。