兔年伊始，萬象更新。一切都在恢復式重啟，人們對2023年經濟都因此寄予了很高的期望。這種期望與以往不同，并不是簡單的猛然的增長，而是不像過去三年那樣沒底線的下跌，市場可以恢復三年前的正常。顯然劉鶴副總理在達沃斯論壇上的“房地產仍然是中國經濟的支柱產業”這一論斷讓行業看到了“反思”、“理性”和“希望”。

但我們同時也看到了許多坊間各類人物對這一論斷的質疑和反對。比如學者鄭永年先生，而這種反對具有普遍的代表性，特摘錄如下：

“現在，市面上有兩種思路。一種有點‘病急亂投醫’，主要表現為回到一種比較傳統的思維方式，有些人又在號召搞基建，有些人提倡回歸房地產的重要性。

因為像傳統基建等方法，我們的發展和增長空間已經不大了。房地產實際上也已經飽和了，我們現在的一些做法只是說能化解一些問題。

想讓房地產再成為中國的經濟支柱，實際上還是很困難的，尤其是從世界經濟史的角度來看，沒有一個經濟體可以長期依靠房地產而成為發達經濟體。”

——《大灣區評論，鄭永年對當前形勢一些判斷》

鄭教授的觀點與我接觸到的很多學者和自媒體人的觀點類似，看似“有邏輯、有態度、有學問”，實則大而化之，概念含混，而且誤用經濟史資料來誤導政策，有必要進行討論。因為，正是這種思路導致了過去三年一系列對行業的打壓，導致了從地方政府、開發商到消費者的“資產負債表”的惡化，進而引發市場成交量的極度萎縮。

什么是“經濟的支柱”？先說微觀經濟。

我們都知道，微觀經濟的主體是“企業”和“消費者”，我這里的“企業”是泛指一切從事生產和經營的法人主體，并不特指“房地產開發企業”。

現代企業的“資產負債表”擴張，意味著擴大再生產；消費者的“資產負債表”擴張意味著擴大消費，反之則導致“需求下跌，經濟下滑”。

過去三年為什么出現“反之”的狀況？為什么社融下降，內需（消費）下跌，市場成交慘淡？當然是“資產負債表”萎縮導致。

有人說是“疫情”導致，當然也是；但去年12月之后，到春節期間，完全沒有三年前的“返鄉置業潮”和“開店擴張潮”，不就是“資產負債表”支撐不住擴大生產和消費嗎？

那么企業和消費者“資產——負債表”是怎么構成的呢？

根據中國社科院2019年計算，消費者非金融類資產絕大部分是住房資產，占總資產40%。這兩年，多數城市二手房價格同比、環比均回落，導致“資產負債表”縮水。

社科院研究認為更深層次的問題在于“住房資產價值的不確定性增大”！

消費者資產負債表情況可以類比于“民企”的情況，在此不贅述。

“宏觀經濟”比較復雜，往簡單了說主體就是“政府和銀行”，當然特別重要的是“貨幣”。（關于貨幣的M0、M1、M2等問題，篇幅太長，來文再述）。宏觀經濟的好與壞，主要衡量指標是“經濟增長、物價貨幣穩定、不發生系統性金融風險”。

經濟增長，中國號稱“三駕馬車”：在“外貿”、“消費”不景氣的前提下，就靠政府“投資”了。

投資就是擴張“資產負債表”，而政府投資的主體，主要參與方“地方政府”的“城投債”已經開始違約了。支撐地方政府的“支柱”是什么？不是一目了然了嗎？銀行就是相關風險方，所謂“系統性金融風險”的底線，都是可以計算出來的。房地產不是支柱行業，哪個行業是呢？鄭教授居然說，“基礎科研、轉化數據”，這不能不說是太幼稚了吧！

確如鄭先生說，“沒有一個經濟體依靠房地產而成為發達經濟體”，中國也不是！中國房價剛好完美配合了中國“工業化”和“城市化”的大勢，而成為中國“核心資產”的，這個核心資產撐住了“世界工廠”和中國制造，并不斷升級，這正是發達經濟體的普遍的模式。

我之所以說房地產仍然是發達經濟體的支柱行業，主要是從以下幾個方面看房地產的作用：

1、巨大的存量市場；

2、從廣義房地產業占GDP比重看仍是經濟支柱；（美國2021年GDP中房地產仍占比11.52%）

3、房地產價格下跌仍然是經濟危機主因；

4、房地產相關稅收是地方政府主要收入之一；

5、住房價格仍然是城市分化的主要標志；

6、良好的住房仍然是消費者美好生活的主要向往；

7、各種類型住房品類多樣化，支撐了城市的發展；

8、房地產仍然是經濟中最穩定、最受銀行歡迎的抵押資產；

9、雖增量市場不如中國大，但巨大的存量市場的交易服務改造提升依然是巨量市場。

以上所述 9 條，在中國又何嘗不是呢?

對房地產重要性的認識，無論在理論上還是在實踐中，都應該以實事求是的態度來對待，因為太重要而不能情緒化、簡單化粗暴對待，否則就真“支撐”不住了！

附：重磅！鄭永年對當前形勢的一些判斷！——文章來源于大灣區評論 ，作者鄭永年