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陳勁松：房價上漲是不是“龐氏騙局”？——與趙建教授商榷發布時間：2023-07-21

上一篇文章《為什么房地產仍然是中國經濟的支柱產業》引來朋友們評論最多的是：雖然是經濟的支撐柱子，但是“從中國房地產過去十年野馬脫韁式的發展看，鼓吹房價上漲何嘗不是龐氏騙局？”

關于“房價”上漲的泡沫問題，目前有以下主流方面的認識：

“房價”上漲是“龐氏”騙局，未來必爆無疑。故應主動“刺破泡沫”，回歸正常，避免系統性金融風險。

顯然，對這個問題的認識，關乎大局，關乎“興衰”，有必要充分討論，并作為政策的依據。因為目前雖然政策有所放松，但似乎“心有余悸”，而且承受著廣泛的輿論壓力。

那么“房價”上漲是“龐氏騙局”嗎？

趙建教授的《重啟經濟的關鍵并非債務，而是信用》，反趙燕菁教授的“債務”觀，并將“債務”信用基礎分為三類：

（一）主營業務收入為信用基礎的“天使”；

（二）抵押品價格上漲的“脆弱”；

（三）借新還舊的龐氏“魔鬼”。

而且認為，“第（二）類的不斷強化的正反饋，最終導致資產價格過度上漲，將會制造大風險，因為第二種信用來源產生的債務天生是不穩定的。

而第三個信用來源先天就是‘龐氏’，結果必然是兩種：第一種發生債務危機，資產負債表崩潰，強制出清；第二種，不斷地兜底、展期、發行了過多的貨幣，導致惡性通脹和社會動蕩。”

這個問題如此重要，以至于必須在討論之前明晰幾個基本概念——即：“資產” ≠“信用” ≠“債務”。

1、房地產本身是“資產”，資產是能帶來未來收入的財產，這種未來收入可以是每年的現金流，也可以是增值收入，兩種收入無所謂“好”、“壞”，更不能定義“天使”和“魔鬼”；

2、負債主體才有“信用”可言，債務人的“信用”和“抵押資產的價值”是不能劃等號的。資產的價值是可評估、可度量的“實物”，而“信用”是債務人可靠度的人格化，甚至可以與“有否抵押物”無關；

3、所謂“主營業務收入”，對房地產而言類似“租金”，被趙教授稱為“天使”。但非常遺憾，相當多的資產是沒有市場轉讓價值的，比如“只租不售”的保障房；

4、“債務”與“資產”的關系，當然不是穩定的，簡單來說，其中之差就是“信用”，即“資產－負債≈信用”；

5、“龐氏騙局”，指用蒙蔽信息的方式讓后來投資給先前投資退出買單，而在債權人明知的情況下的反復投資，不能說是“龐氏“，只能說是堅貞的“愛情”，與“債務人”的龐氏無大相關。

趙教授說，“因為房地產價格上漲導致了抵押物不斷兜底、展期，而發行了過多貨幣導致了惡性通脹與社會動蕩。”這觀點，與其說是“理論推導”，不如說是罔顧事實的信口胡謅！

過去十年的貨幣超發與房地產價格的關系確實需要仔細地梳理，趙教授可以查一下數據，貨幣增長的第一因素絕不是房地產價格上漲，而是“外貿入超”原因和中國經濟總體規模的翻番。

房地產與貨幣的關系，在于作為商業銀行最大的抵押物，為經濟中流通的貨幣（M2），創造了基礎。作為世界最大市值的中國房地產，總盤子接近于M2，這么大的貨幣“創造”能力，真帶來“惡性通脹”了嗎？

基于房地產的M2貨幣創造，不是“飛機撒幣”，只是帶來了經濟繁榮，當然有時會帶來“投資過熱”而已。而這種“過熱”，當時覺得有“大問題”，必須“主動捅破泡沫”。這三年主動捅破泡沫，又帶來了什么？倒是沒有一丁點兒的“惡性通脹”，嚴重的通縮不是這種“自殘行為”嗎？不是這種荒謬理論的實踐結果嗎？

趙教授說“價格上漲是脆弱的，不穩定的，將會制造大風險”，這種擔心是非常令人不安的。但是，是市場讓人放心，還是“專家教授”的建議本身更讓人放心呢？

由于擔心市場“過熱”，世界各國都出臺一些限制房地產市場自由買賣的措施，其規律是：一個地區凡是“保障房”總量占比越大的，對商品房市場的限制措施就越少，同時，其商品房市場波動對經濟的影響也就越小。

對于中國而言，由于保障房欠賬太多，商品房價格變化既牽動低收入人群的緊張，也牽動了高收入投資人群的不安。但過去二十年，在所有可投資資產市場中，沒有比房地產更穩定、更“不脆弱”的了，與趙教授說的正好相反。這不正說明了作為全社會財富的貯存標志的基礎特征嗎？

1、容量巨大；

2、價格相對穩定；

3、交易量的變化，不影響財富的衡量。

是不是所有房價都應該上漲不跌？當然不是！市場哪里有這樣的道理。

市場的道理在于“應漲盡漲，應跌盡跌”；上漲不應限制，下跌不應阻攔。在市場價格發出明確信號的時候，比如趙教授所說的那些“城投債”已經“爆煲”的城市，就不應該再“賣地”，而是“收地”，不是提什么“尋找新的利潤增長主體”，這樣“遠水不能救近火”的建議，雖然是對的，但只能是眼看著城市破產的危險，又能有什么用呢？

當然，在市場低迷、消費萎縮、經濟下滑時，整體的無風險利率中樞的下降，對整體房地產的價格給予支撐，使生產和需求端“資產負債表”得以修復，不正是不發生系統性全面風險的前提嗎？