租售同權，除了學區房，還應該有更多的權利，甚至將帶來房地產下半場的巨大變革。世聯行董事長陳勁松先生從更高更全面的角度為我們分析了租售同權的偉大意義。
大家都在講租售同權，那租售同權到底意味著什么?要先弄清楚這幾個問題：
第一，什么是租售同權？租和售怎么就同權了？這個概念本身意味著什么？盡管現在還不太清晰，但我們在理論上探討一下是有必要的。

第二，都說租售同權堪比98年房改，有偉大的意義，到底它的意義在哪里？

第三，租售同權的商機在哪里？

一、什么是租售同權？

有人說2017年租售同權堪比98年住房制度改革，憑什么？我覺得要先搞清楚什么是租售同權。
首先，什么叫“售”的權利？把售的權利搞清楚了，租才能搞清楚，租跟它同。售是什么？Property Right，就是它的產權，售是物業的所有權。
物業的所有權意味著什么？都有什么權利？房地產的所有權權力是“一束權利”，就是一個權利束，房地產因為這個權利束的意義誕生了價值。
1、“售”的三個重大權利
第一項是擁有產權就享有城市公共服務的權利。比如說警察、學校、醫院等服務，不能不讓人使用，這個是Property Right當然的權利，享有公共資源和公共服務的權利。
第二項是擁有物業產權，可以對這個物業進行抵押、質押、出租、改造等，這一系列活動是物業本身權利帶來的。
房地產所有權在過去30年成為了中國房地產所謂的泡沫，因為這個權利是保障的、清晰的，這個權利使得房地產成為中國投資最大的一塊。
第三項其實是第二個權利的部分，叫做物業的重新改造、重新使用和重新定義。比如說將物業大改小、商改住，只要不違法，產權所有人就可以申報，申報部門就得批，不批得有理由，這是物業的處置權。
2、“售”的權利很清晰，但“租”的權利一直不清晰
因為售的權利非常清晰，以至于過去30年，在中國就兩大權利是最明晰的，一是有限公司，二是物業產權。沒有比這個權力更清晰的描述了——《公司法》和《房地產法》。
凡是權利一旦界定清晰，就是可以大規模交換的產品。所以，過去30年中國的有限公司、上司公司、股權和物業的房地產價值升值跟這個高度相關。
但是租的權利就不清晰。租的權利到底是什么不清晰？租的權利往往跟合同相關，被合同規定。合同里，法律對租沒太多規定，也沒提供太多保障。
要轉讓一個物業，那是有明確規定的；如果是轉讓一個租賃產權的話，就不清楚了，就被原合同規定了。而原合同里甲方跟乙方的權利也不對等，也沒太清晰，以至于租賃在中國就不是一個可大規模擴張的業務。
但是事實上，租賃的量又很大，產生了巨量的細碎的合同規定，而這每個細碎的合同里都充滿著甲乙雙方的較量和博弈。租賃雖然收了管理費，但對權利這方面規定的少，沒把這當回事。
什么是收了租賃管理費？就是租賃要交稅。按理說，收了稅應該保護，但對租賃又沒說清楚，就只能遵照原合同，以至于這里面的事情就比較多。比如我檢查過了房間的洗手盆沒有問題，結果過兩天就壞了，你說修理費誰付呢？
這件事就要根據合同的具體內容了，這就是雙方的較量。一旦出現這種事，這就不是一個大規模、可拓展、可轉讓的、可抵押的生意了。以至于中國的租賃市場雖然規模很大，但仍是一個權利、義務等都不明晰的市場。
廣東一出“租售要同權”，大家都開始討論學區房，那是權利之一，公共服務不止學區房。我們以為租也可以上好學校，其實不是，這是跟公共服務、跟學校的資源相關的。所以，雖然你在那個學區，也不一定能進去，在這點上你跟買的人是一樣的。
其實在很多地方這都不是個事了，用水電煤氣費賬單證明我住在這，就可以上這個學區。實際上并不是說學區的問題，最重要的是租賃產權的明晰化，既然售的權利有三條，那租就得跟它相同，這樣叫租售同權。
只要租售同權，就意味著租賃這件事是有保障的，是可以大規模復制和有清晰界定的。怎么簽合同，雙方怎么做都好，就算說這合同不對都可以，因為這符合租售同權基本規定。一旦這樣，租賃合同同樣也可以質押、抵押。
當然也可以轉讓，因為權利清晰就可以轉讓，這個是租售同權的本質核心。一旦這樣，原先分散的租賃市場需要被整合，一個規模性的租賃公司才會誕生。
否則就成不了，權利不保障怎么能成呢？沒《公司法》的時候，你辦公司這事能成嗎？《公司法》就保證了每個人可以辦公司，這樣公司就多了。
3、“租售同權”里的租賃權利應清晰
第一，享有公共服務，不應該被歧視。當享有公共服務，不被歧視時，也就是租房成為了一個可接受的、有尊嚴的生活方式了。不管是短租，還是長租，沒有公共服務，租售同權就白說了。
第二，享有租賃產權。租賃產權應該被保護，而且租賃產權應該跟房屋產權一樣，享有租賃期限內的轉讓、抵押、質押等權利。如果沒有這個權利，大規模的租賃公司誕生不了。否則，就只是黑二房東，全是私底下的，不被保護的。
為什么說是黑二房東呢？因為不能透明，他的權利也說不清楚。這也是為什么黑二房東也很難做大的原因。所謂的租金金融化，因為權利不保障，也就談不上金融化了。
第三，享有房屋的處置權。在不違反法律的前提下，對房屋進行改造、更新、重新分割、重新裝修等權利，包括消防報批等，這個權利非常重要。這個權利物業產權方是有的，因為這個房子是他的。那租賃方有沒有？
這對于集中式、分散式公寓同等重要。假設是分散式，在小區公共契約沒有規定的情況下，就應該有這個權利。比如說N+1的改造權利，管的嚴就沒有，管的松就有，關鍵是群眾不知道。
世聯紅璞公寓在濟南就碰到這種情況，小區居民不讓你開公寓，這個事就非常糟糕，為什么呢？因為權利不明晰。
在公共權利沒有清晰的情況下，申報可以批，也可以不批，但是必須得明確誰批誰不批。什么地方說不清楚，什么地方就容易產生腐敗、尋租、私下交易、黑市場，租賃怎么能健康發展呢？所以租售同權就是這三個權利。
二、租售同權的偉大意義
為什么租售同權具有偉大的意義？偉大在哪里？如果沒有租售同權，房子就是所有權的意思，租賃權就不是一個可以說的清楚的權利。這什么意思呢？沒有租售同權，房子就是為了炒的，不是為了住的，誰都得買房，誰也不能租，租房就有漂泊感，因為權利不清晰。
1、改變中國人根深蒂固的買房觀念
中國人幾千年對于租賃合同始終不太重視，以至于骨子里就要買房，不買房好像就沒根了。其實是制度決定了人性，哪有說中國人生下來就要買房子的。因為這種租售不同權使得租賃不是一種有尊嚴的生活方式。
沒尊嚴這件事很嚴重，中國人重視家庭，愛孩子，怎么能老是沒尊嚴地租房子呢？租房子是一個短期過程。但是我們在國外可以看到，1/2至1/3左右的人都是租房子生活的，他們沒覺得尊嚴有問題。
舉個例子，世聯曾有一個董事，他是臺灣人，他在香港就是租房子，從來不買。他說因此錯過了很多房子升值的機會，他說這個我認，但是我沒錯過買騰訊股票的最好時機，我為什么非得買房子？對房子我是非專業的人士，房子升值不升值我看不懂，但是騰訊、阿里巴巴的股票我看得懂，它們漲的不比房子少，我有這種選擇，不用非得買房。
他租的是香港半山一個豪華公寓。他說我算了一筆賬，買是每平方呎3萬塊錢。租呢？不到20塊。他說如果你買了這個房子，收租的回報是不合算的，那我為什么不租呢？同樣擁有半山的環境，為什么不租？我租了之后，其他的錢干別的，回報比這個高多了。
2、改變房價不斷上漲的局面
目前中國幾乎所有城市的租金回報率大概在3%左右或者之下，這是不合理的，為什么還要買？租售不同權。租售同權更偉大的意義在于房子是住的，不是炒的，住的人無論是自己擁有，還是租賃，都是同等人格的，都是受法律保護的，都是被公共服務平等服務的。
比如說一個長的租賃期內，都有對這個房屋的改造可能性，否則租賃是不夠的，租約夠長就可以改造，這就租售同權的意義怎么評價都不過分，這是中國房地產后30年最主要的意義。如果沒有租售同權的概念，接下來30年我們的房地產不好收場，房價還一個勁地往上走，這不是典型的“灰犀牛”嗎？
很多人拿著很低的租金回報率，期待著房子上漲，他們寧可房子空著也不租，因為大家都是短期行為，租賃的人也短期，租房的人也短期，這種漂泊感使得房子只能是買的。
3、挖掘非商品房的價值，打開一個巨大的市場
租售同權，一旦租跟售是同等權利，你會發現一個巨大的市場誕生了：那些非商品住宅、非商品寫字樓、老廠房、農民房、不適應城市發展的房子的價值就可以得到挖掘了。
中國的城市有一個特別怪的現象，就是房子十來年就拆，號稱舊城改造，原因是什么？它們不值錢，因為它們是農民房、廠房，實在是沒商品價值，以至于中國是建筑壽命最短的國家，建筑壽命只有十幾年，這在全球都聞所未聞，因此造成巨大浪費。
但在商業上又說得合理，房地產公司馬上就交個商品房地價，容積率一提升，房價就漲，干嘛要改造廠房和老的辦公樓？沒價值啊，所有人都打房地產的主意，全民房地產由此形成。
我們看到各類機構和企業都變成了房地產公司的原因就在于此，我不干房地產就是傻瓜，因為只有拿地賣房我才能掙大錢。但租售同權使得它們的價值開始發揮作用，這一部分租也可以租了，但是因為沒有租售同權明確概念的提出，以至于租也是短期行為，是臨時的，甚至是暗箱操作、臺底操作的。
這跟98年房改一樣，都是激活了一個巨量的市場，這就有了特別偉大的意義。由此，中國人就不是世界上特殊的一類人，非買房不可，不買房丈母娘都不待見，所謂的丈母娘理論就不存在了。
女婿就可以去買阿里巴巴的股票了，人家有這么好的回報，為什么要買房？“中國丈母娘”就是中國的丈母娘太了解中國法律了，這是民眾智慧。跳廣場舞的那幫大媽太了解了，為什么？這東西可以攥在手里，跑不了，別的都說不清楚，但她們對法律、權利確實深刻地了解了。
三、租售同權的商機到底在哪里？
1、“租”的權利金融化
租售同權的概念一旦產生，租的權利金融化就是一個很大的商機。比如說ABS、REITs、租賃公司的上市等，但是權利得不到保證，怎么金融化？什么叫金融化？金融化是債務的買賣。這個債不清晰，那是因為債依附的基礎資產不被保護。
因為租售同權，金融化在幾個方面就會開始突破，分析商機在哪里，就看租賃市場。中國租賃市場全部碎片化、臺底化、租金不透明……全都不清晰，因為說起來更麻煩：地段不同、裝修不同……除了以上所說的，還有供應集中租賃的住宅非常少，這就導致集中式公寓少，行業發展不起來，因為沒有金融化，資金回不來，權利不保障，規模性的企業就產生不了。
2、多層次的租賃供應生成
美國的租賃市場很豐富，有學生公寓、藍領公寓、白領公寓、高級公寓等各種層次的，因此租賃企業逐漸成為美國房地產市場中最重要的參與者。租賃成為衡量物業價值的主要標桿，租金多少，分析租金就知道有沒有泡沫，我國房地產市場連泡不泡沫都不清楚。
如果沒有租售同權，不可能誕生那么豐富的供應，這叫供給側改革。供給側改革喊口號沒用，必須規定權利、建立制度。制度建好了，要做高端就做高端，定位中端就做中端，細分市場由此開始。這件事的意義是使得中國各個層次的租賃人口都會有尊嚴。
3、各類REITs的誕生
未來30年我們可以預見的是各種REITs的誕生，REITs最主要的是租金，以租金為主的信托，租金必須要透明、可管控，運營公司會誕生，中國房地產由此走向國際化。這并不是物業稅的問題，而是租售同權的問題。
房價那么高，到底合不合理？我們不知道，但是因為各種類型的租金透明了，這就是巨大的商機，這就是租售同權的意義。
過去說大城市房價高，要解決年輕人的居住問題，一講就是政府安居房、政府租賃，那都是表態，其實這件事是制度問題、是結構問題、是生活方式，是未來房地產最主要的指標，不是簡單的一個部門怎么干，那就沒有意義了。
因為租售同權的推出，因為租售同權概念的落實，使得中國人在居住方面跟國際完全接軌，這相當于第二次房地產改革。