問：進入5月份以來，房地產調控由限購限貸轉為首付利率的普遍調整，這種從信貸層面的收緊對市場的影響有多大？過去多年，房地產市場出現越調控越漲的情況，本質原因是什么？

答 進入5月份以來的中性偏緊的貨幣政策體現了“戴維斯雙殺”的特征——提首付、升利率，這個調整才是真正的市場調整，而不是單純限貸限購的所謂一城一策的機會型調整，這有著普遍的殺傷力，因此它對市場的影響非常大。
為什么過去房地產出現越調控越漲的情況呢？房價在過去普遍靠短期政策摁住。那我們恐怕要看幾件重要的事，這幾件事是什么呢？房地產市場有三個重要因素：短期、中期和長期。房地產市場短期看調控政策，中期看土地供應，長期看貨幣政策是松還是緊。
現在來看，短期調控維持高壓；中期供應正在迅速調整中，我估計未來一年一、二線城市的土地供應會加速，會跟得上市場需求；長期是看貨幣現象。
過去，因為主要集中在短期調控政策，中期供應又跟不上，長期貨幣政策寬松，當然越調控越漲，只要一放松就漲了。
現在短期政策、中期供應、長期貨幣同時發力，這樣我們不認為市場會出現放松暴漲的情況。
當然，各個城市情況不太一樣，但從信貸層面、貨幣層面，加上中期土地供應的情況，需要再進行深入分析，我們才能判斷影響力到底有多大。

問：在房地產市場新常態化之下，如何構建營銷的模式？近年來互聯網電商模式競爭甚囂塵上，也有部分企業因燒錢難以為繼的案例，目前市場營銷是否已形成有效的規則？未來的營銷應該如何做？

答 目前房地產營銷并沒有形成有效的規則，原因是短期政策的影響太大了，以至于營銷沒有發揮它本來的功能。
但是近年來所謂互聯網電商模式，其實在目前的情況下，電商燒錢難以為繼是很普遍的現象。雖然長期來看營銷并沒有形成有效新規則，但這幾個結論越來越清晰了：
1、目前主流開發商的增長是份額的增長，不是市場主體的增長。部分開發商的增長實際是擠壓了其他開發商的份額，是一個假的增長，總體上市場是沒增長，因此市場并不是有效地增長，而是在搶份額。
2、因為目前房地產的調控政策影響，以至于營銷手段在市場面前失去了作用。
3、沒有線下服務的平臺全都是偽平臺，沒有意義。所有的交易還是要落實到線下，這是房地產服務的實質，沒有線下服務的平臺叫偽平臺，沒有策劃定位的渠道流量是假流量，也沒什么意思。

問：近年來世聯行的業務場景由線下交易延伸至O2O交易、存量交易、公寓平臺等，公司在這些方向上的競爭力是什么？場景作為世聯行的核心資產，公司是如何維護的？如何轉化為盈利？

答 事實上我們從一手樓代理案場延伸我們的疊加服務，包括世聯的電商、存量交易、金融服務、公寓和資產服務等，世聯在這些方向的核心競爭能力依然還是策劃定位和服務意識，這是世聯的傳統能力。
而我們認為存量交易，包括世聯紅璞、世聯房聯寶等，策劃依然是非常重要的核心競爭力。
比如說，長租公寓目前普遍面臨的局面是出房率不足，3個月以上出房率如果達不到80%就賠錢了。
世聯紅璞3個月以上的出房率達到90%，這里有一個非常重要的核心能力，就是精準的客戶定位和營銷。
存量市場更加重要的是服務，而不是投資。現在大把投資都沒什么回報，原因是投資在存量房里面一旦進入運營，他們就做不好了。
事實上服務是運營的核心能力，服務的核心能力跟團隊的基因有關，這個團隊得是一個有服務基因的團隊，不能是一個投資基因的團隊。
公司如何維護我們核心資產呢？我們在一手案場要疊加對小業主的綜合服務，同理我們在寫字樓和公寓的資產運營上也一樣，就是在場景流量基礎上疊加服務，我們要這樣來維護它，比如疊加金融、裝修等服務。
在疊加我們的綜合服務，維護核心資產的過程中，做好這些服務，我們的盈利點就很清楚了。

問：世聯行近年來運營“房聯寶”服務平臺，這種整合媒體、客戶及金融的新業務在公司戰略中占據怎樣的地位？在流量變現方面，房聯寶與傳統帶客渠道相比優越性體現在哪里？

答 世聯房聯寶是什么？是專業的渠道策劃能力和整合資源，是突破案場的服務。服務于什么呢？服務于成交的全過程。
傳統帶客渠道呢？傳統門店、網上流量帶客，這有一個最大的問題，就是沒有策劃定位的流量都是假流量，是沒有效果的，也沒有意義。
房聯寶在世聯戰略中越來越居于我們的營銷主導地位，也就是說如果原先我們是案場服務，靠廣告，現在我們是靠房聯寶結合疊加新的模式，滿足2B和2C端的綜合性要求。
這個業務在世聯營銷服務里的比重會越來越大，因為房聯寶更大的程度上是服務于過程，最終對結果負責。

問：從2016年6月至今年5月上旬，國家先后出臺一系列培育發展住房租賃市場的規范化文件，與此同時包括萬科、世聯行等企業先后布局長租公寓，這塊蛋糕有多大？目前長租公寓企業仍停留在搶占房源的初級階段，如何判斷未來的發展走勢？

答 公寓市場原先都是碎片化市場，碎片整合加服務升級就是未來，最最重要的是長租公寓并不止是商品房市場，它還包括非商品房市場。
因此長租公寓在未來才是“房子是為了住的，不是炒的”最主要的解決方案。
長租公寓市場的未來需要細分，我們有各種各樣的公寓，比如有分散式、集中式的；還有各種不同的定位，高中低檔，事實上每一個定位的原則是根據不一樣的需求來的，市面上還有短租公寓。
進行不同定位的策劃，尤其是生活的營造，可能是服務升級的最主要的方向。
未來發展走勢可能會在目前這種混亂的、大家都搶房源、不怎么掙錢的基礎上，誰率先突破運營能力、出房能力和規模效益，誰就能取勝。

問：上海、深圳等一線核心城市均推出制約公寓的政策，如何看待這種政策對于長租公寓市場發展的影響？目前北上廣深在控制人口規模，這是否會導致人口流入二線城市，進而左右長租公寓市場的發展走向？

答 雖然目前上海、深圳一線核心城市推出制約公寓的政策，但本人認為是會不斷進行調整的，而不是一錘定音，調整的步伐需要看情況發展。
目前這種政策使長租公寓發展受到了很大限制，尤其是規模發展的長租公寓，此時此刻二線城市當然是長租公寓的主戰場，而不是一線，因為一線面臨著政策極大的不確定性。
但是我們看到一線城市才真正是租賃需求最迫切的，尤其是23歲到32歲年輕人，也就是說首次置業年齡之前的這些人。
這么多的人買不起房子，他們怎么解決住的問題？這個問題是必須要解決的。
我相信這個制約公寓的政策會不斷調整，因為中國的政策特別符合鄧小平理論——試驗。
鄧小平理論有三個要點：第一就是不爭論，誰對誰錯先不爭論；第二是黑貓白貓抓得住老鼠的就是好貓，年輕人居住問題總要解決；第三是深圳經驗，就是特區先試，好就推廣，不好了就調整，我認為制約公寓的政策會調整，不過是時間問題。

問：有說法指，運營出租房屋所需繳納的營業稅、房產稅、所得稅等超過租金收入20%，考慮管理成本支出，凈租金收益率只剩2.5%左右。政策體系及企業疊加服務等方面，如何才能支撐長租公寓盈利？

答 事實上凈租金收益率恐怕在一線城市還不到2.5%，如果按照目前的資產定價的話，這個收益率比2.5%還低。
但是我們看到的這只是一個方向，就是可以市場化的商品房，還有大量的房子不是商品房，大多數運用效率不足，所以這個結論是對開發商而言，實際上整個市場不是這樣的。
現在問題是長租公寓要想盈利就要回答有沒有規模效益這個問題。規模效益體現在幾個方面：
一是地理位置，在某一區域運營的間數要足夠多，如果只是撒胡椒面，點狀分布，那是沒有效益的；
二是長租公寓的運營效率還體現在標準統一的配置上，量、規模如果上來了是有效益的，因此我們不認為零打碎敲的長租公寓是有規模效益的；
三是系統的能力，我們的出房系統、報修系統、交租金系統，如果這個還單靠人手，那當然沒有效益，當然還有疊加服務、疊加金融等。
這些都有一個問題，就是要求規模效益。對于這個，我是有非常大的信心，主要在于我們做沒做到，做到后效益就會逐漸產生出來。
因此公寓不是好做的，因為它是有門檻的，并不是誰都能做得了，而且服務是非常重要的。